In den letzten Jahren bedienen sich Bauträger bei Errichtung von Wohnungseigentumsanlagen zunehmend der Methode des Anlagen-Contracting: Anstatt selbst Heizungen zu errichten, schließen Sie Verträge mit einem gewerblichen Dienstleister, der die Heizung auf eigene Kosten errichtet und den Wohnungseigentümern auf Grundlage langfristiger Verträge nach und nach in Rechnung stellt. Der Bauträger erspart sich die Kosten der Heizungsanlage – die Wohnungseigentümer haben dafür unerwartet hohe Heizkosten. Diese Vertragskonstruktion ist bei Bauträgerprojekten unzulässig!
Unter Energie-Contracting versteht man ein Vertragsmodell, bei welchem Maßnahmen zum Energiemanagement/zur Energieeinsparung durch einen Dritten finanziert werden. Anstatt selbst Geld in die Hand zu nehmen, vereinbart ein Gebäudeeigentümer mit einem Dritten, dem sogenannten Contractor, dass dieser die Investitionen in eine neue Heizungsanlage oder auch in Energiesparmaßnahmen tätigt und dem Gebäudeeigentümer gegen längerfristige Zahlung eines Entgelts zur Verfügung stellt. Das Budget des Hauseigentümers wird kurzfristig nicht belastet; er hat auch mit der Errichtung und den Betrieb bspw einer größeren Heizungsanlage selbst nichts zu tun und zahlt dafür ein laufendes Entgelt. Soweit, so gut.
Die vertragliche Konstruktion des Anlagen-Contracting kann aber auch mit anderen Hintergedanken eingesetzt werden. Insbesondere in Deutschland hat sich aufgrund der dortigen Rechtslage das Anlagen-Contracting bei Vermietern beliebt gemacht. Der Eigentümer eines größeren Mietshauses schließt einen Vertrag mit einem Contractor, der für ihn beispielsweise eine Heizungsanlage saniert und betreibt. Die laufenden Kosten werden als „Betriebskosten“ den Mietern Weiterverrechnet. Der Vermieter erspart sich so die sonst ihm obliegende Investitionen in die Heizanlage. Diese Methode der Überwälzung von Investitionskosten auf die Mieter beschäftigt schon seit einiger Zeit die deutschen Gerichte. Darauf soll hier aber nicht näher eingegangen werden.
In Österreich haben nun die Bauträger dieses Anlagen-Contracting als Geschäftsmodell bei der Errichtung von Wohnungseigentums-Anlagen für sich entdeckt:
Jeder Käufer einer Eigentumswohnung geht üblicherweise davon aus, dass er um den für die Wohnung bezahlten Fixpreis nicht nur das Nutzungs- und Verfügungsrecht über die eigentliche Wohnung erhält, sondern auch einen Miteigentumsanteil an einer technisch voll ausgestatteten Wohnungseigentumsanlage, die insbesondere auch über eine eigene Heizanlage verfügt.
Findige Bauträger sind nun dazu übergegangen, bei ihren Wohnbauprojekten Verträge mit einem Anlagen-Contractor abzuschließen, wonach nicht der Bauträger, sondern der Contractor die Heizungsanlage in seinem Eigentum errichtet. Die Wohnungskäufer werden – in den Kaufverträgen mehr oder weniger versteckt – dazu verpflichtet, in die mit dem Contractor abgeschlossenen Verträge einzutreten. Sie werden dadurch zumeist über mehrere Jahrzehnte an einen Vertragspartner gebunden, der das Gebäude mit Heizung und/oder Warmwasser zu vertraglichen Bedingungen beliefert, die von den Wohnungskäufern nicht zu beeinflussen und jedenfalls unerwartet teuer sind.
Der Bauträger erspart sich auf diese Weise die Errichtung einer Heizungsanlage und kann daher die Wohnungen zu einem (vermeintlich) günstigeren Preis anbieten. Er verschafft sich auf diese Weise einen Wettbewerbsvorteil gegenüber anderen Bauträgern.
Den Wohnungseigentümern wird ein energetisch hochwertiges, hervorragend gedämmtes Haus mit entsprechend niedrigen laufenden Energiekosten versprochen.
Das böse Erwachen folgt unvermeidlich nach dem Vorliegen der ersten Heizkostenabrechnungen. Anstelle der erwarteten niedrigen laufenden Heizkosten müssen die nunmehrigen Wohnungseigentümer vergleichsweise sehr hohe Energiekosten bezahlen, weil sie tatsächlich nicht nur den eigentlichen Energieverbrauch, sondern über den Grundbetrag, der vom Contractor der Eigentümergemeinschaft vorgeschrieben wird, auch die Investitionskosten der Heizungsanlage einschließlich aller Finanzierungskosten und Zinsen und auch einen vergleichsweise hohen Betrag für die laufende Wartung und Betreuung der Anlage bezahlen müssen.
Diese Konsequenzen des Contracting-Vertrages sind den Wohnungseigentümern bei Abschluss ihrer Verträge nicht bewusst gewesen. Sofern überhaupt Hinweise auf die Contracting-Konstruktion in den Bau-und Ausstattungsbeschreibungen und in den Kaufverträgen enthalten sind, sind diese so allgemein gehalten, dass mit dem üblichen Informationsstand eines Wohnungskäufers diese zu erwartenden Konsequenzen unmöglich vorhergesehen werden konnten.
Derartige Vertragskonstruktionen bei Wohnungseigentumsprojekten haben auch das Höchstgericht bereits beschäftigt. In seiner Entscheidung 1 Ob 220/14f hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass die in den Kaufverträgen eines derartigen Projekts vorgesehene Verpflichtung der Käufer zum Eintritt in den vom Bauträger mit dem Contractor abgeschlossenen Contractingvertrag unwirksam ist.
Das Höchstgericht hat die konkrete Vertragskonstruktion in zweifacher Hinsicht beanstandet:
Die erste Überlegung beruht auf dem Grundgedanken des Konsumentenschutzrechtes, dass die von einem Unternehmer mit einem Konsumenten abgeschlossenen Verträge so abgefasst sein müssen, dass vor dem üblichen Verständnishorizont des Konsumenten diesem sämtliche wesentlichen Konsequenzen der Vertragskonstruktionen auch in ihren Auswirkungen verständlich und bewusst sein müssen. Der Vertrag muss in diesem Sinn ausreichend transparent gestaltet sein. Die in den Kaufverträgen des Anlassfalles enthaltenen Hinweise auf einen Contractingvertrag wurden in diesem Sinne als nicht ausreichend angesehen, zumal den Wohnungskäufern der Inhalt der Contractingverträge nicht bekannt gemacht wurde. Die Wohnungskäufer konnten daher davon ausgehen, dass mit dem von ihnen bezahlten Fixpreis auch die Kosten der Heizungsanlage abgegolten sind und sie mit diesen Kosten nicht zusätzlich in der Zukunft belastet würden.
Die zweite Überlegung des Höchstgerichtes stützt sich auf § 38 des Wohnungseigentumsgesetzes. Nach dieser Bestimmung sind Vereinbarungen oder Vorbehalte, die das einem Wohnungseigentumsbewerber bzw. Wohnungseigentümer zustehende Nutzungs- oder Verfügungsrecht aufheben oder unbillig beschränken, rechtsunwirksam.
Durch die Contractingverträge werden die Wohnungseigentümer über Jahrzehnte verpflichtet, Energie ausschließlich vom Contractor zu beziehen (die Investition muss sich beim Contractor ja amortisieren (. Sie könnten sich nicht für eine andere Form der Energieversorgung entscheiden und auch den Energieanbieter nicht wechseln. Diese vom Bauträger den Wohnungskäufern verordnete langfristige Bindung der Wohnungseigentümer durch den Contractingvertrag ist in diesem Sinne ebenso unwirksam, wie dies beispielsweise eine mehr als 3-jährige Bindung a an m einen bestimmten Verwalter der Wohnungseigentumsanlage wäre.
Also ist ohnedies alles in Ordnung? Leider trifft das in der Praxis nicht zu. Die Unwirksamkeit bzw. Nichtigkeit des Contractingvertrages den Wohnungseigentümern gegenüber hilft insofern wenig, als sie ja eine Wohnungseigentumsanlage ohne eigene Heizung haben und im Falle der Verweigerung der Zahlungen an den Contractor dieser den Betrieb der Anlage selbstverständlich einstellen würde. Um daher aus diesem Dilemma herauszukommen, ist es erforderlich, den Bauträger unter Berufung auf die Kaufverträge zur Errichtung bzw. Verschaffung einer entsprechenden Energieversorgungsanlage zu zwingen.
Unsere Kanzlei wurde inzwischen bereits von mehreren Wohnungseigentumsgemeinschaften beauftragt, diesbezügliche Ansprüche gegenüber dem Bauträger durchzusetzen, mehrere gerichtliche Verfahren sind in 1. Instanz bereits anhängig.
Dabei ist zu berücksichtigen, dass die diesbezüglichen Ansprüche aus den einzelnen Kauf-und Bauträgerverträgen auch den einzelnen Wohnungseigentümern zu stehen. Die Rechtsprechung – und seit der Wohnrechtsnovelle 2006 auch das Wohnungseigentumsgesetz in § 18 Abs. 2 – sehen allerdings die Möglichkeit vor, dass die Wohnungseigentümer ihre Ansprüche aus den Kaufverträgen an die Eigentümergemeinschaft abtreten, sodass als Kläger in einem derartigen Verfahren dann die Eigentümergemeinschaft auftreten kann.
Jedenfalls ist zur Geltendmachung derartiger Ansprüche, da es sich um Gemeinschaftsanlagen handelt, auch ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümer erforderlich.
auch die Bundesarbeitskammer ist als klagsberechtigter Verband gemäß § 29 KSchG in dieser Angelegenheit bereits tätig geworden. Ein Bauträger, der gerne derartige Vertragskonstruktionen bei seinen Projekten eingesetzt hat, hat sich in einer strafbewehrten Unterlassungsverpflichtung gegenüber der Bundesarbeitskammer verpflichtet, die Verwendung entsprechender einschlägiger Klauseln in Verträgen mit Konsumenten zu vermeiden und sich bei bereits abgeschlossenen Verträgen nicht darauf zu berufen. Man kann gespannt sein, ob und wie dieser Bauträger in den nun anhängigen Verfahren daher argumentieren wird.
Wir werden über dieses durchaus spannende Thema aus gegebenem Anlass an dieser Stelle wieder berichten.
07.10.2016
Dr. Michael Gärtner
