Wenn zwei Personen eine Wohnung kaufen, begegnet ihnen früher oder später der Begriff der Eigentümerpartnerschaft. Doch was bedeutet es, eine Eigentümerpartnerschaft einzugehen und welche rechtlichen Folgen ergeben sich daraus?
Wenn am Mehrparteienhaus Wohnungseigentum geschaffen wurde, erwirbt der Käufer beim Wohnungskauf ein Wohnungseigentumsobjekt, also die konkrete Wohnung. Das Gesetz sieht Grenzen für den Kauf einer Wohnung vor, damit nicht zehn Personen eine einzige Wohnung gehört, die sich über die Verwendung der Wohnung streiten. Gem § 13 des Wohnungseigentumsgesetztes (WEG) können maximal zwei Personen jeweils zur Hälfte eine Wohnung kaufen. Sie bilden eine sogenannte Eigentümerpartnerschaft.
Beide Wohnungseigentümer dürfen nur gemeinsam über ihre Wohnung verfügen, sie etwa verkaufen oder mit einem Pfandrecht belasten. Zudem können sie nur gemeinsam ihre Stimme gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft (das sind alle Wohnungseigentümer des Hauses gemeinsam) ausüben. Sie müssen sich also einigen, ob sie zum Beispiel der Modernisierung des Hauses zustimmen oder nicht. Gleichzeitig haften beide Eigentümerpartner jeweils in voller Höhe für die Betriebskosten zur Wohnung. Es macht also keinen Sinn, der Hausverwaltung zu sagen, dass man nur die Hälfte zahlt und der andere Eigentümerpartner die andere Hälfte zahlen soll. Die Eigentümerpartnerschaft stellt aus der Sicht eines Dritten – wie der Hausverwaltung – eine Einheit dar.
Der Grundsatz der Einheit gilt auch bei der Geltendmachung von Gewährleistungs- oder Schadenersatzansprüchen etwa gegen einen Bauträger. Beide Teile der Eigentümerpartnerschaft müssen gemeinsam ihren Anspruch gegen den Dritten durchsetzen. Zusätzlich muss die Eigentümerpartnerschaft darauf achten, ob allgemeine Teile des Hauses betroffen sind. Für den Fall, dass etwa ein Balkon bauliche Mängel aufweist, welche nicht bloß den Bodenbelag betreffen, ist die Wohnungseigentümergemeinschaft miteinzubeziehen.
Solange sich die zwei Eigentümerpartner verstehen, kommt es meist zu keinen Problemen. Jedoch kann es schwierig werden, wenn eine Beziehung in die Brüche geht oder ein Partner überraschend verstirbt. Dann stellt sich die Frage, was nun mit der Wohnung passiert.
Wenn sich ein Paar trennt, das sich gemeinsam eine Wohnung gekauft hat, ist zu entscheiden, was mit der Wohnung passiert. Es kann sein, dass eine Person weiterhin in der Wohnung leben möchte. Der andere (Ex-)Partner kann hingegen an einem schnellen Verkauf der Wohnung ein Interesse haben. Ohne die Zustimmung des anderen kann jedoch keiner die Wohnung verkaufen. Wenn sich der andere Partner weigert, die Wohnung gemeinsam zu verkaufen, muss der Partner, der die Wohnung verlassen hat, eine Teilungsklage bei Gericht einreichen. Im Gerichtsverfahren kann der in der Wohnung lebende Teil argumentieren, dass ihm der Verkauf der Wohnung etwa aus gesundheitlichen Gründen gerade nicht zumutbar ist. Das Gericht müsste einen solchen Einwand prüfen. Wenn eine Gerichtsentscheidung zur Teilung vorliegt, kann ein Antrag gestellt werden, die Wohnung durch das Gericht versteigern zu lassen.
Eine Teilungsklage samt Versteigerungsverfahren kann zeit- und kostenintensiv sein. Aus diesem Grund ist es gerade bei nicht verheirateten Paaren sinnvoll, eine schriftliche Vereinbarung zu treffen, was im Fall der Trennung mit der Wohnung geschehen soll. Schließlich ist auch eine langjährige Lebensgemeinschaft rechtlich nicht wie eine Ehe zu werten. Weitestgehend kommen die gesetzlichen Regelungen zur Anwendung, die auch zwischen zwei einander fremden Personen gelten. Durch eine Trennungsvereinbarung, die bereits beim Kauf der Wohnung abgeschlossen wird, kann oft zeitintensiven Verfahren vorgebeugt werden.
Zudem kann ein längerer Streit zwischen den Eigentümerpartnern dazu führen, dass Schadenersatz- oder Gewährleistungsansprüche gegenüber Dritten verloren gehen. Bei einem an der Wohnung verursachten Schaden, müssen die Eigentümerpartner innerhalb der Verjährungsfrist tätig werden und die Forderung einklagen. Wenn sie aufgrund interner Konflikte nicht tätig werden, kann der Anspruch gegenüber dem Dritten (zB einem Bauträger) nicht mehr durchgesetzt werden und müssen die Eigentümerpartner selbst für den Schaden aufkommen. Im Ergebnis kann das zu einem wirtschaftlich sehr unerfreulichen Ergebnis führen.
Außerdem sollten sich die Wohnungskäufer überlegen, wem der Hälfteanteil zukommt, wenn eine Person stirbt. Der Gesetzgeber hat für solche Fälle eine besondere Regelung vorgesehen. Gem § 14 WEG erwirbt der überlebende Teil den Anteil des anderen, wenn nichts anderes vereinbart wurde. Alternativ kann eine Regelung mit den Erben getroffen werden. Wenn der überlebende Partner die Wohnung übernehmen möchte, muss er jedoch an die Erben des Verstorbenen die Hälfte des Verkehrswertes der Wohnung bezahlen. Da dies zu einer erheblichen finanziellen Belastung führen kann, hat der überlebende Partner auch die Möglichkeit, auf die Übernahme des Anteils zu verzichten. Wenn es sich beim überlebenden Partner um eine pflichtteilsberechtigte Person (Ehegatte, Kind) handelt und dem überlebenden Partner keine andere Wohnung zur Verfügung steht, ist grundsätzlich keine Zahlung zu leisten. Dadurch würden mögliche Gläubiger des Verstorbenen und andere pflichtteilsberechtigte Personen wie Kinder deutlich benachteiligt werden. In solchen Fällen muss daher der überlebende Partner ein Viertel des Verkehrswertes der Wohnung bezahlen.
Problematisch wird es oft in jenen Fällen, in denen ein Lebensgefährte stirbt. Der überlebende Partner hat in diesem Fall keinen Pflichtteilsanspruch und meist kein gesetzliches Erbrecht. In einem solchen Fall müsste der überlebende Partner etwa den Eltern oder Geschwistern des Verstorbenen 50 % des Verkehrswerts der Wohnung bezahlen. Das wird häufig aus finanziellen Gründen nicht möglich sein, wodurch der überlebende Partner die Wohnung verkaufen und ausziehen muss. Zu einem solchen Ergebnis kann es auch kommen, wenn der verstorbene Partner ein Kind hat, da dieses erbt.
Gerade in Fällen, in denen es „nur“ eine Wohnung zu erben gibt, ist es sinnvoll, sich bereits beim Kauf einer Wohnung Gedanken zu machen, was mit der Wohnung im Fall des Todes eines Partners geschieht. Vor allem ist zu bedenken, dass Lebensgefährten untereinander nur in seltenen Fällen ein Erbrecht zukommt. Meist ist es nicht der Wille der Partner, dass im Fall des Todes der überlebende Partner die Eltern, Geschwister oder einen Neffen des Verstorbenen auszahlen muss und dadurch allenfalls gezwungen wird, die Wohnung zu verkaufen.
Im Zuge eines Wohnungskaufes sollte jedenfalls über den Abschluss einer Trennungsvereinbarung und eines Testaments nachgedacht werden. Mit einer frühen Regelung kann oft unerwünschten Ergebnissen vorgebeugt werden.
Für eine Beratung in Ihrem individuellen Fall stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
16.09.2024
Dr. Sarah Korn
