Graubereich im Mietrecht:
Gasthermen müssen weder vom Vermieter noch vom Mieter instand gehalten werden.
Neuregelung durch Wohnrechtsnovelle 2015 geplant.
Die mietrechtliche Rechtsprechung des Höchstgerichtes hat in den vergangenen Jahren insbesondere im Zusammenhang mit Gasthermen auch beträchtliche mediale Aufmerksamkeit erregt. Es geht um die Frage, wer in einem Mietverhältnis zuständig ist, wenn eine Gastherme (oder auch ein Warmwasserboiler oder eine sonstige nur ein Mietobjekt betreffende Wärmeversorgungsanlage) defekt wird. Das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch zieht in seinem § 1096 eine umfassende Erhaltungspflicht des Vermieters vor. Die ABGB-Bestimmungen zum Mietrecht werden jedoch durch das Mietrechtsgesetz vielfach modifiziert und abgeändert und bezüglich der Erhaltungspflicht zur Gänze durch eigene Bestimmungen ersetzt. Das Mietrechtsgesetz schützt zwar die Mietverhältnisse in ihrem Bestand, regelt auch in differenzierter Weise den Mietzins, schwächt aber im Gegenzug dafür die Erhaltungspflicht des Vermieters ab und legt in seinem § 3 fest, dass für die Erhaltung des Mietgegenstandes im Inneren der Mieter zuständig ist, soweit es sich nicht um ernste Hausschäden handelt.
Aus der konkreten Ausgestaltung dieser Bestimmungen des MRG wird abgeleitet, dass für Gasthermen, die lediglich ein Mietobjekt versorgen, weder der Mieter noch der Vermieter Erhaltungspflicht dick sind. Man spricht in diesem Zusammenhang von einem sogenannten „Graubereich“ der Erhaltungspflicht. Dieses für den Laien doch eher befremdliche Ergebnis führt dazu, dass ein Mieter in einer Wohnung mit defekter Gastherme auf den Anspruch auf Mietzinsminderung wegen eingeschränkter oder fehlender Gebrauchsfähigkeit der Wohnung verwiesen ist, will er nicht aus eigenen Mitteln die Gastherme reparieren.
Dies gilt jedenfalls im sogenannten „Vollanwendungsbereich“ des Mietrechtsgesetzes, also in jenen Fällen, in denen das Mietrechtsgesetz zur Gänze anzuwenden ist.
Im Teilanwendungsbereich gilt § 3 des MRG nicht. In diesen Fällen gilt zwar grundsätzlich die umfassende Erhaltungspflicht des Vermieters nach ABGB, die aber – im Gegensatz zu den einschlägigen Regelungen des MRG – durch Vertrag abbedungen werden kann. In praktisch sämtlichen von professionellen Vertragserrichterin errichteten Mietverträgen wird von dieser Abänderungsmöglichkeit Gebrauch gemacht und die Erhaltungspflicht dem Mieter auferlegt.
Die bestehende Rechtslage wird – wohl zu Recht – vom Gesetzgeber für unbefriedigend gehalten. Mit der Regierungsvorlage zu einer Wohnrechtsnovelle 2015 soll daher mit Wirkung ab 1. März 2015 die Erhaltungspflicht neu geregelt werden. Die Pflicht zur Erhaltung von Heizthermen, Warmwasserboiler und sonstigen Wärmebereitungsgeräten in den Mietgegenständen wird nun dem Vermieter auferlegt. Dies geschieht zunächst durch Ergänzungen in den § 3 und 8, die die wechselseitigen Erhaltungspflichten (und die Pflicht zur Duldung von Erhaltungsarbeiten) regeln.
Weil aber diese Bestimmungen nur im Vollanwendungsbereich gelten, man aber auch im Teilanwendungsbereich die Erhaltungspflicht des Vermieters festlegen will, wird in einem eigenen Abschnitt der Wohnrechtsnovelle (so sie tatsächlich in dieser Form beschlossen werden wird) festgelegt, dass auch bei Wohnungsmietverträgen im Teilanwendungsbereich die Erhaltungspflicht des Vermieters durch vertragliche Vereinbarungen nicht ausgeschlossen oder eingeschränkt werden kann, soweit es sich um die Erhaltung einer Heiztherme, eines Warmwasserboiler oder eines sonstigen Wärmebereitungsgeräts in der Wohnung handelt.
Alle diese Regelungen sollen plangemäß mit 01.03.2015 in Kraft treten und auch auf bereits bestehende Mietverträge angewendet werden.
29.11.2014
Dr. Michael Gärtner
