Bei Mängeln des Mietobjektes (hier besondere Hellhörigkeit) ist der Mieter von der Bezahlung des Mietzinses ganz oder zum Teil befreit. Diese Befreiung umfasst auch die (anteiligen) Betriebskosten!
Das Mietrecht kennt einen Gewährleistungsanspruch besonderer Art: Gemäß § 1096 ABGB ist der Mieter bei einem Mangel des Mietgegenstandes für die Dauer der Gebrauchsbeeinträchtigung von der Pflicht zur Mietzinszahlung je nach Umfang der Gebrauchsminderung teilweise oder zur Gänze befreit.
Diese Mietzinsminderung tritt auch bei Beeinträchtigung durch dauerhafte Lärmbelastung ein. In einem vor kurzem veröffentlichten Fall hatten sich die Gerichte mit einer Reihenhausanlage zu befassen, die wegen schlechter Bauausführung äußerst hellhörig war. Sowohl die Luftschalldämmung als auch die Trittschalldämmung war mangelhaft und entsprach weder den ÖNormen noch den landesrechtlichen Bauvorschriften. Aus den Nachbarhäusern waren die Geräusche von Haushaltsmaschinen, vom Wecker, Sprechen und Lachen, Geräusche vom Duschen und aus der Toilette sowie das Betreten der Stufen zu vernehmen.
Mit Billigung des OGH haben die unteren Instanzen eine Mietzinsminderung von 15 % für berechtigt erkannt.
Nicht auf den ersten Moment einleuchtend erfaßt diese Mietzinsminderung auch den Betriebskostenanteil. Dies wird seit einer Entscheidung aus dem Jahr 1990 einhellig so judiziert. Dagegen haben sich in der Lehre gewichtige Stimmen erhoben, die darauf hinweisen, dass zumindest bei den verbrauchsabhängigen Betriebskostenanteilen eine Mietzinsminderung nicht gerechtfertigt sei. Eine solche Differenzierung wird in der Rechtsprechung bisher aber nicht vorgenommen.
In der erwähnten Entscheidung wird die Kritik der Lehre immerhin angesprochen und nicht von vornherein abgelehnt. Eine inhaltliche Auseinandersetzung mit den Argumenten findet aber nicht statt, weil im zugrundeliegenden Fall der klagende Vermieter keine Aufschlüsselung der Betriebskosten vorgenommen hatte. Möglicherweise wird sich der OGH daher in einem künftig an ihn herangetragenen geeigneten Fall mit dieser Frage neuerlich auseinandersetzen.
30.12.2010
Dr. Michael Gärtner
