In zahlreichen Fällen haben sich Bauträger bei neuerrichteten Wohnungseigentumsanlagen einer Contracting-Konstruktion bedient. Der OGH hat sich in der Entscheidung 1 Ob 220/14f mit dieser Frage beschäftigt und die in Kaufverträgen enthaltenen Klauseln für nichtig und die Konstruktion für unzulässig erklärt. Offen blieb dabei die Frage, wie sich betroffene Wohnungskäufer dagegen zur Wehr setzen und ihr Recht durchsetzen können. Inzwischen liegen die Ergebnisse etlicher geführter Gerichtsverfahren vor, die – soweit bekannt – durch namhafte Zahlungen des Bauträgers im Vergleichsweg für die Wohnungskäufer positiv beendet wurden.
Im Juli 2016 habe ich an dieser Stelle darüber berichtet, dass unsere Kanzlei in mehreren sogenannten Contracting-Fällen von Eigentümergemeinschaften mit der Rechtsdurchsetzung gegenüber Bauträger bzw. Contractingunternehmen beauftragt wurde. Inzwischen kann ich berichten, dass die Verfahren jeweils mit einem für die Eigentümer durchaus vorteilhaften Ergebnis erfolgreich abgeschlossen werden konnten.
Worum ging es dabei:
Bauträger errichten Wohnungseigentumsanlagen und verkaufen der einzelnen Wohnungen ab. In etlichen Fällen haben sich in den letzten Jahren Bauträger dabei einer Contracting-Konstruktion bedient: die Errichtung der Heizungsanlage erfolgt nicht durch den Bauträger selbst, sondern durch ein Contracting Unternehmen. Dieses errichtet die Heizanlage in seinem Eigentum und sichert sich gegenüber der Eigentümergemeinschaft mit einem über mehrere Jahrzehnte laufenden Wärmeliefervertrag ab. Über die Gebühren dieses Wärmeliefervertrages werden auch die Investitionskosten der Heizanlage an die Eigentümergemeinschaft verrechnet
Diese Investitionskosten werden in den Heizkostenabrechnungen solcherart als Heizkosten dargestellt und fallen den Wohnungskäufer allenfalls dadurch auf, dass die Heizkosten gegenüber vergleichbaren Anlagen viel zu hoch sind. Diese Konstruktion bedeutet im Ergebnis, dass sich der Bauträger die Kosten der Heizungsanlage erspart, die Wohnungen also theoretisch billiger anbieten könnte oder aber sich dadurch auf dem Markt einen Wettbewerbsvorteil verschafft, während die Käufer die Heizung – meist ohne das überhaupt zu bemerken – zusätzlich zum Kaufpreis der Wohnung bezahlen müssen.
Die Tätigkeit von Contracting-Unternehmen ist nichts an sich Schlechtes. Diese Unternehmen verfügen aufgrund ihrer speziellen Tätigkeit über ein hohes technisches Know-how und sind daher in der Lage, hocheffiziente und bestens funktionierende Wärmeversorgungsanlagen zu errichten. Sie übernehmen auch die laufende Wartung und Betreuung dieser Anlagen einschließlich Heizkostenablesung und -verteilung nach dem Heizkostengesetz. Die Leistungen dieser Unternehmen stellen aber auch eine Finanzierungsvariante dar. Ein Bauherr muss nicht selbst Geld in die Hand nehmen. Er schließt stattdessen einen längerfristigen Vertrag mit dem Contractingunternehmen und bezahlt dafür laufende Gebühren, in denen natürlich auch die Investitionskosten der Anlage enthalten sind.
Problematisch wird diese Konstruktion aber dann, wenn sie im Wohnungseigentums-Neubau zur Anwendung kommt und den Wohnungskäufern nicht mit ausreichender Klarheit kommuniziert wird. Während die Wohnungskäufer aufgrund ihrer Verträge mit dem Bauträger berechtigterweise der Meinung sein konnten, eine Wohnung in einem Haus mit Heizanlage zu kaufen, müssen Sie die Heizungsanlage zusätzlich zum Kaufpreis an das Contracting-Unternehmen über die Gebühren des Wärmeliefervertrages bezahlen, vermutlich in den meisten Fällen sogar, ohne dass ihnen dieser Umstand überhaupt bewusst wird.
Diese Konstruktion ist in rechtlicher Hinsicht mehrfach bedenklich: Einerseits hat sich gezeigt, dass den Käufern die Bedeutung dieser Konstruktion vom Bauträger und auch vom Vertragserrichter entweder überhaupt nicht oder jedenfalls nicht mit ausreichender Klarheit dargestellt wurde. Die in den Kaufverträgen diesbezüglich enthaltenen Hinweise sind aus der Sicht des Konsumentenschutzgesetzes nicht ausreichend transparent, weil den Käufern aufgrund der üblicherweise verwendeten Formulierungen nicht deutlich gemacht wird, dass sie tatsächlich die Heizungsanlage zusätzlich zum Fixpreis der Eigentumswohnung bezahlen müssen. Nach den Bestimmungen des Konsumentenschutzgesetzes sind solcherart intransparente Formulierungen unwirksam und nichtig. Tatsächlich hat sich auch in den in meiner Kanzlei bearbeiteten Fällen gezeigt, dass den Käufern die Bedeutung dieser Vertragsbestimmungen wenn überhaupt erst nachträglich zu Bewusstsein gelangt ist, nachdem ihnen die ersten Heizkostenabrechnungen mitgeteilt wurden. Sie waren über die Höhe der Heizkosten überrascht, wann sie doch der Meinung, sich eine Wohnung in einem modernen, energetisch optimal ausgestatteten Haus gekauft zu haben.
Auch nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes ist diese Konstruktion aber bedenklich, weil es dem Bauträger grundsätzlich untersagt ist, die künftigen Wohnungseigentümer durch langfristige Bindungen wie beispielsweise den Wärmeliefervertrag in ihrem Verfügungsrecht zu beschränken.
Auf die rechtliche Bedenklichkeit und Unzulässigkeit dieser Konstruktion hat der Oberste Gerichtshof schon in einer Entscheidung 1Ob 220/14f hingewiesen.
Soweit-so gut!
Wie kann sich aber ein betroffener Wohnungseigentümer oder eine betroffene Wohnungseigentümergemeinschaft, die nach Errichtung und Bezug der Anlage feststellt, dass auch in ihrem Fall eine solche aus der Sicht des Höchstgerichtes bedenkliche Konstruktion gewählt wurde, dagegen zur Wehr setzen?
Dazu gibt es aus rechtlicher Sicht durchaus verschiedene mögliche Ansätze, die auch in der Praxis in etlichen anhängigen Verfahren verfolgt wurden.
Eine denkbare Anspruchsverfolgung ergibt sich aus dem Bauträgervertragsrecht. Der Vertragserrichter und Treuhänder (üblicherweise dieselbe Person) hat einerseits besondere Aufklärungspflichten gegenüber den Käufern, die im konkreten Fall möglicherweise verletzt wurden. Als Treuhänder war er aber insbesondere auch verpflichtet, die Kaufpreisraten nach Maßgabe des Baufortschrittes erst dann weiterzuleiten, wenn ein bestimmter Baufortschritt jeweils erreicht war. Für die vorletzte oder letzte Rate nach dem Bauträgervertragsgesetz ist dabei die Bezugsfertigstellung des Objektes maßgeblich.
In diesem Zusammenhang kann man mit guten Gründen argumentiert werden, dass ohne Heizung im Eigentum der Käufer die Wohnanlage nicht fertiggestellt ist. Dann hätte der Treuhänder diese Kaufpreisrate nicht an den Bauträger auszahlen dürfen. Das Bauträgervertragsgesetz berechtigt in diesem Fall den Käufer zur Rückforderung einschließlich hoher Verzinsung.
Darüber hinaus ist auch eine Verletzung der Aufklärungspflichten durch den Vertragserrichter und Treuhänder als Ansatz und Rechtsgrundlage für Schadensersatzansprüche denkbar.
In einigen Fällen betroffener Wohnungskäufer wurde von Kollegen auch dieser Ansatz konkret verfolgt. Da es sich dabei um die Einzelansprüche einzelner Wohnungskäufer handelt, ist diese Vorgangsweise allerdings mit einem hohen Kostenrisiko für jeden einzelnen Kläger behaftet. Dies hat sich auch in der Praxis sehr schnell herausgestellt; schon mit wenigen einleitenden Verfahrensschritten waren die einzelnen Kläger mit einem sehr beträchtlichen Prozesskostenrisiko konfrontiert. Hier zeigt sich ein grundsätzliches Manko des österreichischen Rechtssystems, das keine Sammelklage kennt. Wenn man sich nicht mit dem Beklagten auf eine kostenschonende Vorgangsweise (beispielsweise durch Ruhen lassen der meisten Verfahren und Führen eines Musterprozesses) einigen kann, trifft sämtliche Kläger das volle Kostenrisiko. Bei Serienschadensereignissen wird dieses Problem zwar immer wieder diskutiert, bisher konnte sich der Gesetzgeber in Österreich aber nicht zu einer Regelung durchringen.
Ein anderer, von unserer Kanzlei verfolgter Ansatz richtete sich primär gegen den Bauträger. Dieser schuldet ja den einzelnen Wohnungskäufern aus den Kaufverträgen die Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage, die auch eine Heizanlage (im Eigentum der Käufer!) enthält. Davon kann jedenfalls jeder Wohnungskäufer grundsätzlich ausgehen. Die konkret in den Kaufverträgen enthaltenen Hinweise auf die Contractingkonstruktion waren für die Käufer in keiner Weise ausreichend transparent, um ihnen klarzumachen, dass sie die Heizanlage zusätzlich zum Kaufpreis bezahlen müssen. Diese Vertragsklauseln sind daher unwirksam und nichtig; der Bauträger kann sich darauf nicht berufen.
Auch diesbezüglich handelt es sich grundsätzlich um Einzelansprüche der einzelnen Wohnungskäufer aus den Kaufverträgen. Letztlich geht es dabei um Erfüllungs- und Gewährleistungsansprüche aus den Kaufverträgen; hinsichtlich der bereits bezahlten Investitionskostenanteile (über die Contracting-Gebühren) auch um Schadensersatzansprüche.
Das Wohnungseigentumsgesetz sieht in seinem § 18 die Möglichkeit vor, dass die einzelnen Eigentümer ihre Ansprüche aus den Kaufverträgen an die Eigentümergemeinschaft abtreten. Die Eigentümergemeinschaft wird durch die Abtretung ermächtigt, die Gewährleistungs- und Schadensersatzansprüche aus den einzelnen Kaufverträgen im eigenen Namen gegen den Bauträger geltend zu machen. Diese Vorgangsweise hat den großen Vorteil, dass nur eine einzige Klage gegen den Bauträger notwendig ist, sodass von vornherein die Prozesskosten überschaubar bleiben. Außerdem verteilen sich in diesem Fall die Prozesskosten auf sämtliche Miteigentümer, sofern ein Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft auf Klagsführung vorliegt. Ein betroffener Wohnungskäufer wird sich daher wohl viel leichter für eine solche Vorgangsweise entscheiden, als im eigenen Namen eine Klage gegen den mächtigen Bauträger einzubringen
Unsere Kanzlei war in mehreren Fällen von Wohnungseigentumsgemeinschaften mit Contracting-Verträgen mit der Vertretung und Rechtsdurchsetzung betraut worden.
In einigen Fällen konnte mit dem Contracting-Unternehmen eine außergerichtliche Einigung gefunden werden, wonach die Eigentümergemeinschaft die Anlage vom Contractor gekauft und den Contractingvertrag beendet hat. Aufgrund der konkreten Umstände und der vergleichsweise geringen erforderlichen Mittel haben sich in einigen Fällen die Eigentümer dafür entschieden, die Kosten selbst zu tragen, um das Risiko eines Prozesses gegen den Bauträger zu vermeiden.
In zwei Fällen wurden jedoch von unserer Kanzlei namens der Eigentümergemeinschaften auf Grundlage eines Mehrheitsbeschlusses Klagen gegen den Bauträger beim Landesgericht Salzburg eingebracht. Diese Klagen waren einerseits darauf gerichtet, den Bauträger zu verpflichten, den Wohnungskäufern Eigentum an einer Heizungsanlage zu verschaffen. Andererseits wurden mit diesen Klagen auch die über die Contractinggebühren bereits bezahlten Investitionskostenanteile zurückgefordert.
In beiden Fällen hat der Bauträger gegen diese Klagen alle nur denkmöglichen Einwendungen erhoben, deren Darstellung im einzelnen an dieser Stelle den Rahmen sprengen würde. In den Erörterungen mit dem Gericht hat sich gezeigt, dass durch die zuvor angeführte Entscheidung des Obersten Gerichtshofes zwar die Grundsätze klargelegt sind, die Art und Weise der Rechtsdurchsetzung aber durchaus offen bleibt.
Letztlich konnten nach anfangs hartnäckigem Widerstand des Bauträgers beide von unserer Kanzlei angestrengten Verfahren mit einem für die Eigentümer durchaus respektablen Ergebnis verglichen werden. Der Bauträger hat sich in beiden Fällen in einem Gerichtsvergleich bereit erklärt, einen namhaften Betrag zu bezahlen, der jedenfalls der Höhe nach ausreichend war, um vom Contracting-Unternehmen die Heizungsanlage zu kaufen und mit welchem darüber hinaus ein wesentlicher Teil der bereits bezahlten Investitionskosten rückerstattet wurde. Gegenüber der Zuhaltung des Wärmeliefervertrages haben sich die Eigentümergemeinschaften in beiden Fällen dadurch Gesamtkosten in einem jedenfalls 6-stelligen Bereich erspart.
Wir haben den Wohnungseigentümern die Annahme dieser Vergleiche empfohlen, weil damit rasch ein vertretbares Ergebnis erzielt werden konnte und die Unsicherheiten eines weiteren Gerichtsverfahrens durch 3 Instanzen damit vermieden wurden. Aus unserer Sicht waren zwar die Aussichten eines vollständigen Durchdringens mit den klagsgegenständlichen Ansprüchen durchaus positiv zu beurteilen. Die Durchführung der Verfahren hätte aber jedenfalls noch mehrere Jahre in Anspruch genommen, letztlich erhebliche Kosten verursacht und natürlich auch das Risiko in sich getragen, dass die Klage letztlich nicht oder nicht in allen Punkten erfolgreich sein würde, sodass dem gegenüber die vom Bauträger angebotene Vergleichssumme jedenfalls vorzuziehen war.
In beiden Fällen haben die Eigentümergemeinschaften mit klarer Mehrheit beschlossen, diesen Vergleich anzunehmen. Die Zahlungen des Bauträgers sind in der Zwischenzeit erfolgt, die Heizanlagen befinden sich nun im Eigentum der Wohnungskäufer. Die laufenden Heizkosten konnten durch den Entfall des Investitionskosten-Anteiles erheblich reduziert werden.
Zu erwähnen ist in diesem Zusammenhang noch, dass in einem dieser Verfahren dankenswerter Weise die Arbeiterkammer das Kostenrisiko für die Eigentümergemeinschaft übernommen hat, sodass der Vergleichsbetrag zur Gänze der Eigentümergemeinschaft bzw. den Eigentümern zugeflossen ist.
Auch die von einigen Kollegen angestrengten weiteren Verfahren sind, soweit mir dies bekannt ist, in der Zwischenzeit verglichen worden.
Aufgrund der letztlich durch Vergleich erfolgten Erledigung musste das Höchstgericht sich mit der Frage, wie in derartigen Fällen sinnvollerweise von den Wohnungskäufern vorgegangen werden kann, bisher nicht beschäftigen. Viele Fragen der zweckmäßigen Rechtsdurchsetzung sind daher nach wie vor offen.
Jedenfalls ist aber darauf hinzuweisen, dass betroffene Wohnungskäufer bzw. Eigentümergemeinschaften gut beraten sind, unverzüglich tätig zu werden. In den anhängigen Verfahren hat sich nämlich gezeigt, dass insbesondere auch durch den Ablauf von Gewährleistungs-und Schadenersatzfristen der Verlust aller Ansprüche droht. Ein allzu langes Zuwarten wäre daher jedenfalls gefährlich.
Als Ergebnis aus den geführten Verfahren ist jedenfalls auch festzuhalten, dass jeder Fall im Einzelnen sorgfältig zu prüfen und zu beurteilen ist. Die jeweils gewählten vertraglichen Konstruktionen unterscheiden sich im Detail. Davon kann aber auch entscheidend abhängen, wie allenfalls richtig vorzugehen ist. Ein „Patentrezept“ gibt es dafür nicht.
28.02.2019
Dr. Michael Gärtner
