Energieausweis bei Vermietung und Verkauf
In Umsetzung einer EU-Richtlinie hat der Gesetzgeber ein Gesetz mit dem wunderbaren Namen „Energieausweis-Vorlage-Gesetz“ beschlossen. Bei Vermietung und Verkauf von Immobilien muss zwingend ein Energieausweis vorgelegt werden. Ein Verstoß dagegen hat möglicherweise Haftungsfolgen für den Verkäufer. Auch Hausverwaltungen sind in der Pflicht.
Den sogenannten Energieausweis über die Energieeffizienz von Gebäuden gibt es aufgrund einer Richtlinie 2002/91/EG der europäischen Gemeinschaft auch in Österreich schon länger. Die einzelnen Bundesländer haben in Umsetzung dieser Richtlinie Vorschriften über die Erstellung solcher Energieausweise in den Baugesetzen und Förderungsbestimmungen erlassen, Salzburg beispielsweise mit LGBl 65/2003. Nach Art der Auszeichnung von Waschmaschinen oder Kühlschränken, nur etwas ausführlicher, wird für das Gebäude eine Einstufung nach dem flächenbezogenen Heizwärmebedarf in 7 Wärmeschutzklassen vorgenommen.
Mit dem Energieausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) BGBl I Nr. 137/2006 hat nun der Bund im Rahmen seiner Zivilrechtskompetenz einen weiteren Schritt zur Umsetzung der Richtlinie getan. Spätestens seit 1.1.2008 ist die Vorlage eines Energieausweises bei jedem Verkauf, aber auch bei jeder Vermietung eines Gebäudes vorgeschrieben. Weil der Gesetzgeber auch einzelne Wohnungen sinnigerweise als Gebäude im Sinne des Gesetzes definiert hat, gilt dies auch für den Verkauf und die Vermietung beispielsweise von Eigentumswohnungen. Dies, obwohl ein Energieausweis sinnvollerweise für die gesamte Wohnanlage, nicht aber für einzelne Wohnungen darin, erstellt werden soll.
Die Besorgung eines Energieausweises gehört daher nun auch zu den Aufgaben einer Hausverwaltung.
Der Gesetzgeber hat die Vorlage des Energieausweises für unabdingbar erklärt, Vertragsparteien können also nicht wirksam darauf verzichten. Zwar gibt es bei Zuwiderhandlung keine Strafen, es gilt jedoch mangels Vorlage eines Energieausweises zwingend eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Energieeffizienz als vereinbart.
Mit dieser Fiktion greift der Gesetzgeber in die Gewährleistungsregelungen massiv ein. Wird beispielsweise ein noch nicht sehr altes Einfamilienhaus, das aber nicht entsprechend den im Zeitpunkt der Erbauung üblichen Standards errichtet wurde, ohne Energieausweis verkauft, haftet der Verkäufer dem Käufer, der Vermieter dem Mieter für eine dem Erbauungsjahr entsprechende Energieeffizienz. Das kann für den Verkäufer sehr teuer werden, wenn er dem Käufer nachträglich eine Wärmedämmung bezahlen muss, die zusätzlichen Heizkosten von der Miete abgezogen werden oder der Vertrag berechtigt vom Käufer rückabgewickelt wird.
Die Nichtvorlage eines Energieausweises will daher gut überlegt sein, zumal die für die Erstellung auflaufenden Kosten in der Regel vergleichsweise niedrig sind. Im Rahmen eines Liegenschaftsverkaufes oder bei Vermietung sind wir bei der Besorgung eines Energieausweises durch einen geeigneten Sachverständigen gerne behilflich.
17.02.2010
Dr. Michael Gärtner
