Aufgrund der weitreichenden Änderungen im GrEStG mit 1.1.2016 wird sich die Schenkung von Liegenschaften im Familienverband bei hochwertigen Liegenschaften erheblich verteuern. Aus rein grunderwerbsteuerlicher Sicht empfiehlt sich daher die Übergabe noch heuer. Vorsicht ist aber bei Ertragsobjekten geboten. Aufgrund der ertragsteuerlichen Effekte können nämlich die erwerbsteuerlichen Vorteile nicht nur vernichtet werden, es kann auch zu einer erheblichen Verteuerung kommen.
Unentgeltliche Übertragungen von Liegenschaften im Familienverband, wie insbesondere die üblichen Übertragungen gegen Vorbehalt eines Fruchtgenussrechtes, werden bei hochwertigen Liegenschaften ab dem 1.1.2016 eine empfindlich höhere Grunderwerbsteuer auslösen. Zwar gilt für unentgeltliche Übertragungen künftig ein Stufentarif, wodurch es bei niederwertigen Liegenschaften auch zu einer Verbilligung kommen kann. Bemessungsgrundlage für die Berechnung der Steuer ist ab 1.1.2016 aber der (für die Berechnung der Grunderwerbsteuer neugeschaffene) Grundstückswert, der zwar nicht mit dem gemeinen Wert bzw. Verkehrswert verwechselt werden darf, aber in dieser Größenordnung liegen wird.
Aus Sicht der Grunderwerbsteuer empfiehlt es sich daher, bei hochwertigen Liegenschaften die Übertragung unbedingt noch heuer durchzuführen.
Vorsicht ist allerdings bei Liegenschaften geboten, die vermietet oder verpachtet werden:
Die übliche Vertragsgestaltung bei Übertragungen innerhalb der Familie besteht darin, dass Liegenschaften den Nachkommen zwar geschenkt werden, sich der Geschenkgeber aber das Fruchtgenussrecht an der Liegenschaft zurückbehält, weil er ja in Wirklichkeit zu Lebzeiten noch die Nutzungen und Vorteile der Liegenschaft lukrieren will.
Der vermietende oder verpachtende Eigentümer hat zwar die zu versteuernden Miet- oder Pachtzinse, kann aber auf der anderen Seite die AfA für das Gebäude in Abzug bringen (die im übrigen mit Wirkung vom 1. 1. 2016 ebenfalls neu geregelt wird).
Die Geltendmachung der AfA steht aber dem Eigentümer der Einkunftsquelle zu, während die Erträge beim Übergeber als Fruchtnießer anfallen. Der Übergeber kann daher die AfA nicht mehr in Ansatz bringen und muss die Einnahmen voll versteuern. Dem Übernehmer steht zwar grundsätzlich die AfA für das Gebäude zu. Er kann sie aber nicht geltend machen, weil er dauerhaft keine Einkünfte aus der Liegenschaft erzielt und daher unter die Liebhaberei-Bestimmungen fällt.
Diese Problematik kann zwar durch die Vereinbarung einer sogenannten „Substanzabgeltung“, die der Übergeber an den Übernehmer genau in Höhe der AfA leistet, bereinigt werden. Diese auch von den Finanzbehörden anerkannte Gestaltung bewirkt, dass der Übergeber Werbungskosten in Höhe der AfA geltend machen kann, während diese Substanzabgeltung beim Übernehmer aufgrund der weiterhin von ihm geltend zu machenden AfA steuerneutral ist.
Im Ergebnis steht damit der Übergeber allerdings wirtschaftlich nicht so da, wie er vor der Übergabe gestanden ist. Er muss ja nun zusätzlich die Substanzabgeltung entrichten.
Durch entsprechende vertragliche Gestaltung, insbesondere in Form einer Beteiligung des Übergebers an den Wertsteigerungen der Liegenschaft, kann dieser Nachteil unter Umständen verhindert werden, indem auf diese Weise der Übergeber weiterhin als wirtschaftlicher Eigentümer angesehen werden kann und dadurch auch die AfA geltend zu machen berechtigt ist.
Jedenfalls empfiehlt sich daher bei der Übergabe derartiger Ertragsobjekte eine sorgfältige Prüfung, um unangenehme Überraschungen zu vermeiden. Suchen Sie daher rechtzeitig ihren Berater auf!
24.09.2015
Dr. Michael Gärtner
