Der Provisionsanspruch des Maklers setzt adäquate Verdienstlichkeit voraus. Was ist aber dann, wenn die Verhandlungen über das vom Makler benannte Objekt zunächst scheitern und es erst lange Zeit später, ohne weitere Beteiligung des Maklers doch zu einem Abschluss gelangt?
Wer sich beim Kauf einer Immobilie eines Maklers bedient und aufgrund dessen verdienstlicher Tätigkeit einen Kaufabschluss tätigt, hat dem Makler auch die entsprechende Provision zu bezahlen. Das ist soweit klar.
In der Praxis ergeben sich aber immer wieder Fälle, bei denen es nicht von vornherein eindeutig ist, ob ein Geschäftsabschluss tatsächlich durch die Tätigkeit des Maklers herbeigeführt wurde. Dazu ein Beispiel aus der Praxis:
Ein Ehepaar lässt sich von einem Immobilienmaklerbüro ein Wohnhaus anbieten. Es kommt auch zu einer Besichtigung der Immobilie, es finden Verkaufsverhandlungen statt, die an sehr unterschiedlichen Preisvorstellungen jedoch scheitern. Das Immobilienbüro bemüht sich weiterhin, leitet Kaufanbote an die Eigentümer weiter bzw. leitet die Kaufinteressenten dabei an, ein Kaufanbot direkt an die Eigentümer zu stellen, bemüht sich also durchaus zweckentsprechende und zielgerichtet. Ein Kaufabschluss kommt dennoch (zunächst) nicht zu Stande. Die Kaufinteressenten nehmen das Scheitern der Verhandlungen zur Kenntnis, begeben sich wieder auf die Suche und verhandeln in der Folge mit anderen Verkäufern über den Ankauf entsprechender Immobilien, die jedoch ebenfalls scheitern. Nach eineinhalb Jahren antworten die immer noch suchenden Kaufinteressenten auf ein anonymes Inserat und stoßen dabei zufällig auf die Eigentümer jener Immobilie, die ihnen eineinhalb Jahre zuvor von Immobilienbüro angeboten worden war. Es kommt neuerlich zu Besichtigungen und zu Verkaufsverhandlungen, die nun (unter anderem aufgrund deutlich reduzierten Kaufpreises) erfolgreich sind. Das Maklerbüro war in diese neuerlichen Verhandlungen in keiner Weise eingebunden und daran nicht beteiligt.
Es stellt sich der nun die Frage, ob bei dieser Konstellation der Makler Anspruch auf seine Provision hat. Immerhin war er es, der das Objekt erstmalig den Käufern namhaft gemacht hat. Das Maklergesetz selbst gibt darauf keine Antwort. Es sagt lediglich, dass der Provisionsanspruch die Verdienstlichkeit des Maklers voraussetzt, wobei in der Immobilienbranche die bloße Namhaftmachung eines Geschäftspartners bereits als verdienstlich angesehen wird.
Die Rechtsprechung hat jedoch darüber hinaus Grundsätze entwickelt, die in derartigen Fällen eine Abgrenzung ermöglichen. Entscheidend für einen allfälligen Provisionsanspruch des Maklers ist es, ob bei wertender Betrachtung aller Umstände die an sich verdienstliche und (zumindest mit)kausale Tätigkeit des Maklers im konkreten Fall für den Geschäftsabschluss auch als adäquat anzusehen ist. Diese Adäquanz wird beispielsweise verneint, wenn das Geschäft zunächst an sehr unterschiedlichen Preisvorstellungen scheitert; wenn für den folgenden Vertragsabschluss die Eigeninitiative der Parteien maßgeblich ist; wenn zwischen der Aktivität des Maklers und dem Geschäftsabschluss eine längere Zeit verstrichen ist.
Bei Anwendung dieser Grundsätze auf den zuvor geschilderten Fall wird man zum Ergebnis gelangen, dass ein adäquater Zusammenhang zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem späteren Geschäftsabschluss nicht mehr besteht, sodass auch ein Provisionsanspruch zu verneinen ist.
In einer Entscheidung vom 16.07.2013 5 Ob 256/12a hatte sich der OGH vor kurzem neuerlich mit einem ähnlichen Sachverhalt zu befassen. In diesem Fall hatte ein Makler ein Grundstück zum Verkauf angeboten. Tatsächlich wurde zunächst nur ein kleiner Teil des Grundstückes gekauft (und auch verprovisioniert). Für das Restgrundstück wurde dem Kaufinteressenten ein Vorkaufsrecht eingeräumt.
Mehr als fünf Jahre später ist es in Ausübung dieses Vorkaufsrechtes gegenüber den Erben der früheren Eigentümer mit einem wesentlich höheren Kaufpreis zum Kaufabschluss gekommen.
Der ursprünglich beteiligte Makler hat seine Provision eingeklagt, ist damit aber letztlich gescheitert. Die bloße Vermittlung eines Vorkaufsrechtes sei noch nicht verdienstlich für den späteren Kaufabschluss. Zwischen dem Kaufabschluss mehr als fünf Jahre nach dem ursprünglichen Angebot, mit einem wesentlich höheren Kaufpreis; mit anderen Vertragsparteien (den Erben) und der ursprünglichen Vermittlungstätigkeit des Maklers besteht kein adäquater Kausalzusammenhang mehr.
Bevor man sich daher in Auseinandersetzungen mit einem Makler über einen Provisionsanspruch einlässt, empfiehlt es sich, unbedingt rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Die zu lösenden Fragen erfordern eine wertende Beurteilung aller Umstände des konkreten Einzelfalles unter Anwendung der einschlägigen in Rechtsprechung entwickelten Kriterien. Patentlösungen gibt es in derartigen Angelegenheiten nicht.
27.01.2014
Dr. Michael Gärtner
