Verdienstlichkeit des Immobilienmaklers trotz längeren Zeitraumes zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Zustandekommen des späteren Rechtsgeschäftes.
In einem von unserer Kanzlei für einen Immobilienmakler betriebenen Gerichtsverfahren hat die Bundesimmobiliengesellschaft als Käuferin eines Grundstückes gemeinsam mit dem Verkäufer der Liegenschaft versucht, den Provisionsanspruch des Maklers mit dem Argument zu bestreiten, dass zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem tatsächlich erst 4 Jahre später erfolgten Kaufabschluss kein relevanter Zusammenhang mehr bestehe und das Rechtsgeschäft nur aufgrund anderer Umstände und nicht aufgrund der Verdienstlichkeit des Maklers zustande gekommen sei. Der Provisionsanspruch des Maklers konnte gegen diese Argumentation erfolgreich durchgesetzt werden.
Nach ständiger Rechtsprechung muss zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Rechtsgeschäftes ein adäquater Kausalzusammenhang bestehen. Für den Bereich der Immobilienmakler gilt gemäß § 6 Abs. 2 MaklerG, dass bereits die Namhaftmachung eines potentiellen Geschäftspartners für die Verdienstlichkeit und damit für den Provisionsanspruch ausreichend ist. Wenn zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Rechtsgeschäftes ein längerer Zeitraum verstrichen ist, wird dies allerdings regelmäßig als Hinweis darauf angesehen, dass das Geschäft möglicherweise letztlich nicht aufgrund der Tätigkeit des Maklers, sondern aufgrund anderer Umstände zu Stande gekommen ist
In dem von unserer Kanzlei für den Makler betriebenen Fall ging es nun darum, dass die Bundesimmobiliengesellschaft für die Republik Österreich einen Standort für den Bau der neuen Justizvollzugsanstalt gesucht hat. Unser Mandant hat der Bundesimmobilien Gesellschaft mehrere Grundstücke in Puch-Urstein im Auftrag der Liegenschaftseigentümerin angeboten, ein Exposé übersandt und diverse Auskünfte erteilt.
Wie dies im Bereich der öffentlichen Hand durchaus üblich ist, erfolgten die weiteren Vertragsverhandlungen unter Ausschluss des Maklers. Nachfragen des Maklers wurden regelmäßig damit beantwortet, dass die Gespräche noch nicht abgeschlossen und die Entscheidung noch nicht getroffen worden seien.
Der Entscheidungsprozess der Bundesimmobiliengesellschaft hat sich letztlich über mehrere Jahre hingezogen. Der Makler wurde immer wieder vertröstet und musste schließlich aus dem Grundbuch erfahren, dass ein von ihm angebotenes Grundstück – gemeinsam mit einigen weiteren nicht von ihm angebotenen Grundstücken – tatsächlich von der Bundesimmobiliengesellschaft gekauft worden ist.
Als daraufhin der Verkäuferin und der Bundesimmobiliengesellschaft die Provisionsrechnungen übersandt wurden, haben beide die Bezahlung abgelehnt und behauptet, dass die Tätigkeit des Maklers für den Kaufabschluss nicht kausal gewesen sei, weil der Kaufabschluss aufgrund ganz anderer Umstände und nur gemeinsam mit anderen, nicht vom Makler angebotenen Grundstücken zustande gekommen sei.
Für den Makler blieb daher nur der Weg zu Gericht übrig, um seinen Provisionsanspruch durchzusetzen. Angesichts der nicht unbeträchtlichen Kaufsumme für das angebotene Grundstück war natürlich auch die Vermittlungsprovision entsprechend hoch.
Nachdem das Erstgericht die Klage abgewiesen hat, hat das Oberlandesgericht Linz aufgrund unserer Berufung den Provisionsanspruch für berechtigt erachtet und den Klagsbetrag zur Gänze zugesprochen. Die von den beklagten Parteien dagegen erhobene außerordentliche Revision wurde vom Obersten Gerichtshof zu 1Ob 78/27b zurückgewiesen.
Der OGH hat in seiner Beurteilung unter Hinweis auf die ständige Rechtsprechung ausgeführt, dass zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Abschluss des Geschäftes ein kausaler Zusammenhang bestehen muss. Wenn zwischen der Tätigkeit des Maklers und dem Kaufabschluss ein ungewöhnlich langer Zeitraum verstrichen ist, stellt sich die Frage, ob sich der Makler den Abschluss dennoch zurechnen lassen kann.
Ein in diesem Zusammenhang zu prüfender Parameter ist natürlich der verstrichene Zeitraum. Ein Zeitraum von einigen Monaten ist in der Regel noch kein Hinweis darauf, dass das Geschäft nicht mehr aufgrund der Tätigkeit des Maklers zustande gekommen ist, weil bei Immobilienkäufen längere Überlegungsfristen zur Abklärung rechtlicher, technischer und wirtschaftlicher Aspekte des angebahnten Rechtsgeschäftes.
In dem zu beurteilenden Fall ist nun aber immerhin ein Zeitraum von etwa 4 Jahren verstrichen. Dies kann aber nach Auffassung des Obersten Gerichtshofes aufgrund der berücksichtigungswürdigen Umstände des Einzelfalles nicht für eine Schmälerung des Anteiles des Maklers am Geschäftserfolg herangezogen werden. Immerhin ist die Standortentscheidung für das öffentliche Projekt einer Justizanstalt ein komplexer und mitunter mehrere Jahre dauernde Prozess.
Maßgeblich ist aber auch die Frage, wie weit sich die Konditionen des letztlich abgeschlossenen Rechtsgeschäftes von den Konditionen des angebotenen Rechtsgeschäftes unterscheiden. Solche allenfalls für den Verlust des Provisionsanspruches relevante Umstände lagen im vorliegenden Fall jedoch nicht vor und wurden von den beklagten Parteien auch gar nicht behauptet.
So bleibt als Ergebnis in diesem Fall festzuhalten, dass die Bundesimmobiliengesellschaft gemeinsam mit der Verkäuferin der Liegenschaft den Provisionsanspruch des Maklers zu Unrecht unter Hinweis auf die lange verstrichene Frist bestritten hat.
Die Entscheidung wurde in der Zwischenzeit in den wohnrechtlichen Blättern unter Nummer 127, Seite 411/2017 veröffentlicht.
08.01.2018
Dr. Michael Gärtner
