Schon wieder wird – im Zuge der Steuerreform 2016 – das Grunderwerbsteuergesetz einschneidend geändert. Im Regelfall wird es wohl zu einer Verteuerung von Liegenschaftsübertragungen ab 1.1.2016 kommen, in Einzelfällen kann es aber auch billiger werden. Jedenfalls besteht dringender Handlungsbedarf, sofern Liegenschaftsübergaben in nächster Zeit geplant sind. Suchen Sie Ihren Berater möglichst rasch auf!
Mit atemberaubender Geschwindigkeit ändern sich in den letzten Jahren die Regeln über die Besteuerung und gebührenrechtliche Behandlung von Liegenschaftsübertragungen. Zuletzt wurde per 1.6.2014 das GrEStG – nach Aufhebung der steuerlichen Einheitswerte als Bemessungsgrundlage für unentgeltliche Rechtsgeschäfte durch den Verfassungsgerichtshof – tiefgreifend geändert. An die Stelle der Unterscheidung zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Rechtsgeschäften trat die Unterscheidung zwischen Rechtsgeschäften im Familienkreis und Rechtsgeschäften unter Fremden. Familiäre Übertragungen sind derzeit doppelt begünstigt: Es gilt der dreifache Einheitswert (maximal aber 30 % des gemeinen Wertes) als Bemessungsgrundlage und der Steuersatz beträgt (nur) 2 %. Bei außerfamiliären Liegenschaftsgeschäften beträgt der Steuersatz 3,5 % von der Gegenleistung, mindestens aber (zum Beispiel bei Schenkungen unter Fremden) vom gemeinen Wert.
Kaum hat man sich in der Rechtspraxis an diese Regelungen gewöhnt, werden sie schon wieder Geschichte sein. Als Bestandteil der Steuerreform 2016 wird auch die Besteuerung von Liegenschaftsübertragungen (Grunderwerbsteuer) mit Wirkung vom 1.1.2016 wieder grundlegend geändert:
An die Stelle der Unterscheidung zwischen innerfamiliären und außerfamiliären Übertragungen tritt wieder die Unterscheidung zwischen entgeltlichen und unentgeltlichen Geschäften. Und damit es nicht zu einfach wird, gibt es in Zukunft auch den Begriff der teilentgeltlichen Geschäfte. Übertragungen im Familienverband gelten immer als unentgeltlich, auch wenn ein Kaufpreis bezahlt oder eine sonstige Gegenleistung erbracht wird.
Für die Berechnung wird ein neuer sogenannter „Grundstückswert“ eingeführt, der entweder nach einer Berechnungsformel aus dem Bodenwert des Bewertungsgesetz oder aus einem Immobilienpreisspiegel abgeleitet wird. Der Erwerber kann jedoch – zum Beispiel durch ein Sachverständigengutachten – nachweisen, dass der gemeine Wert niedriger ist als der so errechnete Grundstückswert, sodass dann der gemeine Wert der Berechnung zugrunde zu legen ist. Das wird aber wohl nur sinnvoll sein, wenn die Steuerersparnis größer ist als der Aufwand für das Sachverständigengutachten.
Bei unentgeltlichen (und daher immer bei innerfamiliären) und bestimmten teilentgeltlichen Erwerbsvorgängen gilt ein gestaffelter Steuersatz, nämlich für die ersten 250.000 Euro 0,5 %, für die nächsten 150.000 Euro 2 % und darüber hinaus 3,5 %.
In allen übrigen Fällen, daher jedenfalls bei entgeltlichen Rechtsgeschäften unter Fremden, beträgt die Steuer 3,5 %.
Für Liegenschaftsübertragungen im Bereich der Land und Forstwirtschaft bleibt es allerdings beim bisherigen System der (neuen) Einheitswerte als Bemessungsgrundlage.
Bei einem niedrigen Grundstückswert kann daher sogar die Übergabe im Familienverband erst im kommenden Jahr zu einer geringeren Steuer führen, als eine Übertragung noch heuer. Dies ist im Einzelfall zu berechnen. In aller Regel, insbesondere bei hochwertigen Immobilien, wird aber die Besteuerung der Übertragung empfindlich teurer werden. Irgendwie muss die „Steuerentlastung“ ja gegenfinanziert werden.
Und sollte jetzt jemand auf die Idee kommen, durch Aufspaltung des Übertragungsvorganges auf mehrere Erwerbsvorgänge in den Genuss des niedrigeren Steuertarifes zu gelangen (das Familienwohnhaus mit einem Wert von einer Million Euro wird in drei Teilen übertragen) so hat er sich zu früh gefreut! Mehrere Erwerbe innerhalb von 5 Jahren sind zusammenzurechnen. Diese Zusammenrechnung gilt auch, wenn von beiden Elternteilen jeder seine Hälfte an ein Kind überträgt.
Eine erhebliche Ausweitung erfährt mit der Reform des Grunderwerbsteuergesetzes auch der Tatbestand der Anteilsvereinigung. So wird bspw für grundstücksbesitzende Personengesellschaften Grunderwerbsteuer ausgelöst, wenn innerhalb von 5 Jahren mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Auch der Tatbestand der Anteilsvereinigung bei Körperschaften wird ausgeweitet.
Wie das neue System der Besteuerung in der Praxis funktioniert, muss sich erst zeigen. Die Berechnung des Grundstückswertes soll durch Verordnungen näher geregelt werden. Vieles ist daher derzeit noch im Dunkeln.
Da aber – insbesondere bei werthaltigeren Immobilien – jedenfalls mit einer Verteuerung der Grunderwerbsteuer ab 1.1.2016 zu rechnen ist, sei allen Liegenschaftseigentümern, die an eine Übertragung in nächster Zeit denken, dringend empfohlen, ihren Rechtsberater möglichst rasch aufzusuchen, um abzuklären, ob der Übertragungsvorgang nicht besser noch heuer erfolgen sollte.
21.09.2015
Dr. Michael Gärtner
