Nach der Rechtsprechung des OGH wird Zubehör-Wohnungseigentum, also z.B. Kelleabteile, Gartenanteil etc. nur bei eintragung im Hauptbuch begrünhdet. Das ist aber in den meisten Fällen nicht der Fall. Durch eine Gesetzesnovelle wird nun dieser Rechtsprechung die Grundlage entzogen.
Vor einiger Zeit habe ich an dieser Stelle über die „Zeitbombe“ Zubehör-Wohnungseigentum berichtet. Es geht dabei um Teile einer Wohnungseigentumsanlage, die nicht selbstständig wohnungseigentumsfähig und auch mit Wohnungseigentumsobjekten baulich nicht verbunden sind. Wenn solche Flächen deutlich abgegrenzt und ohne Inanspruchnahme anderer Wohnungseigentums- oder Zubehörobjekte zugänglich sind, kann das ausschließliche Nutzungs- und; Verfügungsrecht an diesen Flächen als Zubehör mit einem Wohnungseigentumsobjekt verbunden werden. Dies betrifft insbesondere Kellerräume, Dachbodenräume, Hausgärten oder Lagerflächen; bei alten Parifizierungen auch Kfz-Abstellplätze im Freien oder in der Tiefgarage.
Der Oberste Gerichtshof hat nun in den letzten 15 Jahren dazu die Meinung entwickelt, dass zur sachenrechtlichen Begründung von Zubehörwohnungseigentum auch die Eintragung des Zubehörs im Hauptbuch (B-Blatt) erforderlich ist. Dass aus der in der Urkundensammlung eingebundenen Nutzflächenaufstellung und dem Wohnungseigentumsvertrag dieses Zubehör klar ersichtlich ist, genügt dafür nicht.
Weil in den meisten Wohnungseigentumsanlagen eine solche Eintragung des Zubehörs im Hauptbuch nicht erfolgt ist, handelt es sich nach Auffassung des OGH bei diesen vermeintlichen Zubehör-Flächen tatsächlich um schlichtes Miteigentum.
Inzwischen gibt es etliche veröffentlichte Entscheidungen, die für Wohnungseigentümer, die der Meinung waren, ein Kellerabteil oder einen Gartenbereich ausschließlich nutzen zu dürfen, eine böse Überraschung waren. Mangels wirksamer Begründung des Zubehör-Wohnungseigentums konnten andere Miteigentümer erfolgreich ein Mitbenutzungsrecht in Anspruch nehmen bzw. die ausschließliche Nutzung durch den Wohnungseigentümer untersagen.
Nun ist „Licht am Ende des Tunnels“. Inzwischen gibt es eine Regierungsvorlage für eine Wohnrechtsnovelle 2015, mit der diese Rechtsprechung des Obersten Gerichtshofes „ausgehebelt“ werden soll. Mit Wirksamkeit ab 01.03.2015 soll gelten, dass sich die Eintragung des Wohnungseigentums an einem Wohnungseigentumsobjekt auch auf dessen Zubehör-Objekte erstreckt, sofern sich deren Zuordnung zum Wohnungseigentumsobjekt aus dem Wohnungseigentumsvertrag (oder der gerichtlichen Entscheidung) eindeutig ergibt. Sofern diese Wohnrechtsnovelle tatsächlich beschlossen wird, soll diese Regelung auch auf zuvor übertragene Wohnungseigentumsobjekte anwendbar seien, ebenso in allen bei Inkrafttreten noch nicht rechtskräftig entschiedenen Rechtssachen.
Kann man also wieder zur Tagesordnung übergehen? Meines Erachtens wäre es jedenfalls auch in Zukunft anzustreben, das Zubehör auch im Hauptbuch ersichtlich zu machen. Man kann dann aufgrund einer Grundbuchseinsicht sofort erkennen, ob und welche Zubehörobjekte in der Anlage vorhanden sind. Ich werde daher in der eigenen Vertragspraxis darauf achten, dass entsprechende Eintragungen erfolgen. Abzuwarten ist allerdings, ob die Grundbuchsführer solche Eintragungen in Zukunft nicht wieder als „überflüssig“ ablehnen werden, wie das ja in der Vergangenheit auch fallweise geschehen ist.
21.11.2014
Dr. Michael Gärtner
