Balkonkraftwerke erfreuen sich einer zunehmenden Beliebtheit. Der Markt boomt, weil durch Balkonkraftwerke auch Mieter und Wohnungseigentümer die Möglichkeit der Ei genstromerzeugung und damit auch der langfristigen Reduktion ihrer Stromrechnung nutzen können.
Über die Zulässigkeit derartiger Anlagen im Wohnungseigentum herrscht aber vielfach Unklarheit und auch Unwissenheit. Manchen interessierten Wohnungseigentümern wird von Professionisten gar mitgeteilt, dass sie für die Anbringung eines Balkonkraftwerks keine Zustimmung der Miteigentümer benötigen. Diese in manchen Köpfen herumgeis
ternde Meinung ist aber falsch.
Änderungen an einem Wohnungseigentumsobjekt, sofern sie nicht nur völlig geringfügig und vernachlässigbar sind, bedürfen grundsätzlich immer der Zustimmung aller Mitei gentümer. Allerdings kann die fehlende Zustimmung unter bestimmten Voraussetzungen in einem besonderen gerichtlichen Verfahren durch einen Gerichtsbeschluss ersetzt wer den.
Die maßgeblichen Regelungen befinden sich in § 16 des Wohnungseigentumsgesetzes 2002. Dessen Absatz 2 legt fest, dass der Wohnungseigentümer zu Änderungen an sei nem Wohnungseigentumsobjekt auf seine Kosten berechtigt ist, jedoch die Zustimmung aller andern Wohnungseigentümer eingeholt werden muss, sofern die Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer auch nur möglich ist.
In weiterer Folge regelt das Gesetz, unter welchen Voraussetzungen eine Zustimmung nicht verweigert und gegebenenfalls durch einen Gerichtsbeschluss ersetzt werden kann,
Die geplante Maßnahme darf in keinem Fall eine Schädigung des Hauses oder eine Be einträchtigung schutzwürdiger Interessen der anderen Wohnungseigentümer bewirken. Derart nachteilige Einwirkungen können auch durch eine Beeinträchtigung der äußeren Erscheinung des Hauses eintreten, aber auch durch die Schaffung einer Gefahr für Si cherheit von Personen oder Sachen.
Zu diesen allgemeinen Zulässigkeitsvoraussetzungen treten bei Inanspruchnahme allge meiner Teile der Liegenschaft noch weitere Erfordernisse. Solche Änderungen müssen über die allgemeinen Voraussetzungen hinaus entweder einer Verkehrsübung entspre chen oder einem wichtigen Interesse des Wohnungseigentümers dienen.
In weiterer Folge zählt der Gesetzgeber verschiedene einzelne Maßnahmen auf, die sei ner Meinung nach die genannten Kriterien erfüllen und für welche die Zustimmung nicht verweigert werden darf. Das bedeutet aber nicht, dass keine Zustimmung erforderlich wäre, sondern lediglich, dass das Gericht die fehlende Zustimmung durch Gerichtsbe schluss ersetzen kann.
Unter den aufgezählten solcherart begünstigten Maßnahmen wird seit dem 01.09.2024 auch die Errichtung einer PV-Anlage am Balkon oder auf der Terrasse eines Wohnungs eigentümers zur Versorgung seines Wohnungseigentumsobjekts genannt. Dies unter der weiteren Voraussetzung, dass keine Anschlussmöglichkeit an eine bereits bestehende
Gemeinschaftsanlage besteht. Gemeinschaftlichen Anlagen soll nach Auffassung des Gesetzgebers jedenfalls der Vorzug zukommen.
Die gesetzliche Wendung „die Zustimmung darf nicht verweigert werden“ heißt also nicht, dass keine Zustimmung erforderlich wäre. Sie bedeutet leidglich, dass das Gericht in diesen Fällen die fehlende Zustimmung ohne Prüfung der Verkehrsübung oder eines wichtigen Interesses durch Gerichtsbeschluss ersetzen kann.
In jedem Fall sind vom Gericht aber die für jede Veränderung geltenden allgemeinen Voraussetzungen des § 16 Abs. 2 Ziffer 1 zu prüfen. Auch bei den begünstigten Maß nahmen sind daher Einwendungen von Miteigentümern denkbar, die eine Genehmigung durch das Gericht verhindern könnten, beispielsweise im Falle einer PV Anlage eine Blendwirkung anderer Miteigentümer, aber beispielsweise auch eine mögliche Überlas tung des Leitungsnetzes oder dergleichen.
Die Begünstigung betrifft im Übrigen nur Balkonkraftwerke, die der Versorgung des Wohnungseigentumsobjekts dienen; eine gegenüber dem Eigenbedarf überdimensionierte Anlage zur Verwertung des Stroms beispielsweise über eine Energiegemeinschaft wäre von dieser Begünstigung nicht umfasst.
Auch für PV-Anlagen auf Balkonen oder Terrassen in Wohnungseigentumsanlagen ist daher jedenfalls eine Zustimmung der Miteigentümer erforderlich oder ein Gerichtsbe schluss, der fehlende Zustimmungen ersetzt.
In § 16 Abs 5 werden für bestimmte begünstigte Maßnahmen Erleichterungen für die Erlangung der Zustimmung eingeführt. Es wurde hier eine Art Zustimmungsfiktion ge schaffen. Wenn bei derartigen begünstigten und, Maßnahmen die Wohnungseigentümer gehörig und konkret von der Absicht der Änderung verständigt wurden und sie daraufhin nicht binnen zweier Monate widersprechen, gilt Ihre Zustimmung als erteilt.
Diese erleichterte Erlangung der Zustimmung gilt auch für Balkonkraftwerke, allerdings nur für steckerfertige PV-Kleinstanlagen. Dies sind nach der Definition im ElWOG An lagen mit einer maximalen elektrischen Dauerleistung von unter 0,8 kW. Pro Woh nungseigentumsobjekt dürfte auch nur ein einzelnes derartiges Modul errichtet werden, um die Zustimmungsfiktion in Anspruch nehmen zu können. Mehrere derartige Module sowie größere, fixverkabelte Anlagen fallen von vornherein nicht unter diese Zustim mungsfiktion (wohl aber unter die Begünstigung nach Abs. 2).
Es ist daher zusammenzufassen:
Die Errichtung von PV-Balkonkraftwerken in Wohnungseigentumsanlagen durch einen einzelnen Miteigentümer in seinem Wohnungseigentumsobjekt bedarf jedenfalls der Zu stimmung aller übrigen Miteigentümer, die aber unter den geschilderten Voraussetzun gen nicht verweigert werden darf, was lediglich bedeutet, dass das Gericht durch Ge richtsbeschluss diese fehlende Zustimmung ersetzen kann und wird.
Für diese gerichtliche Zustimmung ist das wohnrechtliche Außerstreitverfahren vorgese hen. In einem Antrag beim Bezirksgericht auf Erteilung der fehlenden Zustimmung, der allen übrigen Miteigentümern vom Gericht zumindest durch Aushang und bei kleinen Wohnungseigentumsanlagen auch persönlich zugestellt werden muss, wird dieses Ver fahren eingeleitet. Das Gericht hat dann die oben geschilderten Voraussetzungen zu prü-
fen und wird bei Bejahung die fehlende Zustimmung durch Beschluss (Sachbeschluss) ersetzen.
Diese Rechtslage betrifft wohlgemerkt PV-Anlagen eines einzelnen Wohnungseigentü mers in seinem Wohnungseigentumsobjekt /auf „seinem“ Balkon bzw. auf „seiner“ Ter rasse“.
Für gemeinschaftliche PV-Anlagen auf dem gemeinsamen Dach gelten grundsätzlich andere Regelungen; je nach Ausgestaltung können solche Maßnahmen aufgrund eines Mehrheitsbeschlusses (möglicherweise mit den erweiterten Anfechtungsmöglichkeiten für außerordentliche Verwaltungsmaßnahmen) auf dem gemeinschaftlichen Dach errichtet werden.
Dr. Michael Gärtner
04.07.2029