Mit 01.01.2026 sind wesentliche Änderungen im österreichischen Mietrecht in Kraft getreten. Diese betreffen insbesondere die Befristung von Mietverträgen sowie die Möglichkeiten zur Wertsicherung (Indexierung) des Mietzinses. Die neuen Regelungen für Wohnungen, die sich aus Änderungen im Mietrechtsgesetz (MRG) und dem neuen Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG) ergeben, sind sowohl für neu abgeschlossene als auch für bestehende Mietverhältnisse von Bedeutung.
Welche Regelungen gelten für welche Mietobjekte?
Wenn Klauseln in Mietverträgen überprüft werden, stellt sich als erstes die Frage, welche gesetzlichen Bestimmungen zur Anwendung kommen. Je nachdem, ob ein Einfamilienhaus oder eine Wohnung in einem größeren Haus gemietet wird, gelten unterschiedliche gesetzliche Regelungen. Beim klassischen Ein- und Zweifamilienhaus kommen die Regelungen des MRG nicht zur Anwendung. Gibt es zumindest drei selbstständig vermietbare Wohnungen im Haus, gilt hingegen das MRG und müssen Regelungen zur Befristung und Wertsicherung beachtet werden. Bei solchen Wohnungen ist wieder zu unterscheiden zwischen jenen, die in einem Altbau liegen und jenen im Neubau. Als Altbau gelten grob gesagt Häuser, deren Baubewilligung bis zum 30.06.1953 erteilt wurde. Wenn ein gemeinnütziger Bauträger das Haus errichtet hat, sind wiederum andere Bestimmungen zu prüfen.
Die neuen gesetzlichen Regelungen ab 01.01.2026 gelten im Wesentlichen für Wohnungen in Häusern mit mehr als zwei Wohneinheiten, also für einen Großteil der in Österreich vorhandenen Mietwohnungen.
Die neuen Regeln zur Befristung von Mietverträgen
Die Vorschriften zur Befristung von Mietverträgen wurden grundlegend reformiert. Entscheidend für die Anwendbarkeit der neuen oder alten Regeln ist, wann der Vertrag abgeschlossen oder verlängert wird.
Mietverträge ab dem 01.01.2026
Für Mietverträge über Wohnungen, die ab dem 01.01.2026 abgeschlossen oder verlängert werden und dem Mietrechtsgesetz (MRG) unterliegen, gelten neue Regeln zur Mindestdauer des Vertrages. Ein Mietvertrag kann nur dann wirksam auf bestimmte Zeit abgeschlossen werden, wenn die vereinbarte Dauer mindestens fünf Jahre beträgt. Eine wesentliche Ausnahme besteht, wenn der Vermieter kein Unternehmer im Sinne des Konsumentenschutzgesetzes ist; in diesem Fall beträgt die Mindestdauer drei Jahre (§ 29 Abs 1 MRG). Die Mindestdauer gilt sowohl für erstmalige Mietverträge als auch bei einer Verlängerung des Vertrages im Alt- oder Neubau.
Wenn der Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses kein Unternehmer ist, kann also weiterhin ein 3-jähriger-Vertrag abgeschlossen werden. Wichtig ist dabei, dass nicht nur eine klassische Firma als Unternehmer zählt, sondern meist auch Privatpersonen, die mehr als fünf Wohnungen vermieten. Die Ziffer gilt allerdings nur als Richtwert und kann im Einzelfall davon abweichend eine Unternehmereigenschaft gegeben sein.
Unverändert besteht die Bestimmung, dass der Mieter das Recht hat, den Vertrag vorzeitig zu kündigen. Die Kündigung kann frühestens ein Jahr nach Beginn des Mietverhältnisses bzw. dem Beginn der vereinbarten Verlängerung erfolgen. Zusätzlich ist eine dreimonatige Kündigungsfrist zum Monatsletzten einzuhalten.
Mietvertragsabschluss bis zum 31.12.2025
Für Mietverträge, deren Befristung vor dem 01.01.2026 vereinbart wurde, bleibt die bisherige Rechtslage maßgeblich. Eine damals wirksam vereinbarte Befristung bleibt weiterhin durchsetzbar und wird nicht von den neuen Fünf-Jahres-Regeln erfasst.
Die neuen Regeln zur Wertsicherung (Indexanpassung)
Mit dem Mieten-Wertsicherungsgesetz (MieWeG), das ebenfalls am 01.01.2026 in Kraft trat, wurde die Anpassung der Mieten an die Inflation neu geregelt. Diese neuen Bestimmungen sind von besonderer Tragweite, weil sie sowohl für Neuverträge als auch für bereits bestehende Mietverträge gelten. Dabei sind alle Verträge über Wohnungen umfasst, die in den (Teil-)Anwendungsbereich des MRG fallen – das betrifft die meisten Mietverträge in Österreich.
Das neue Berechnungsmodell für alle MRG-Wohnungen
Das neue Wertsicherungsmodell sieht besondere Regelungen für die Indexanpassung vor. Eine Erhöhung des Mietzinses aufgrund einer Wertsicherungsklausel ist nur mehr einmal jährlich, jeweils zum 1. April, zulässig. Die Anpassung orientiert sich an der durchschnittlichen Inflationsrate des vorangegangenen Kalenderjahres. Vor allem in den letzten Jahren ist es wiederholt vorgekommen, dass bestehende Wertsicherungsklauseln in Mietverträgen zu einer mehrmaligen Erhöhung der Miete in einem Jahr geführt haben. Das ist nicht mehr möglich.
Zusätzlich wurde eine Deckelung der zulässigen Erhöhung vorgesehen: Wenn die durchschnittliche jährliche Inflationsrate drei Prozent übersteigt, wird der darüber hinausgehende Teil nur zur Hälfte berücksichtigt. Beträgt die Inflation beispielsweise 5 %, so errechnet sich die zulässige Erhöhung wie folgt: 3 % (voll) + (5 % – 3 %) / 2 = 3 % + 1 % = 4 %. Vertragliche Vereinbarungen, die für den Mieter nachteiliger sind, sind unwirksam. Wenn die Inflation im allgemein angestrebten Ausmaß von rund 2 % liegt, entspricht die Höhe der Wertanpassung im Wesentlichen dem bisherigen Modell nach der alten Rechtslage. In Zeiten einer besonders hohen Inflation, ist die zulässige Erhöhung begrenzt.
Wenn ein Vermieter eine Wertanpassung nach dem 01.01.2026 auch bei einem laufenden Vertrag vornehmen möchte, müssen folglich die neuen Regelungen beachtet werden.
Besonderheiten für Altbauwohnungen (Vollanwendungsbereich des MRG)
Für Wohnungen, die den Mietzinsbeschränkungen des MRG unterliegen – was in der Regel auf vor dem 08.05.1945 errichtete Gebäude zutrifft (sogenannter Vollanwendungsbereich) –, gibt es eine zusätzliche, strengere Deckelung für die Jahre 2025 und 2026. Für diese Mietverhältnisse darf die Mietzinserhöhung im Jahr 2025 maximal ein Prozent und im Jahr 2026 maximal zwei Prozent betragen, selbst wenn die Inflation höher war. Diese Bestimmungen sind zusätzlich zu den bestehenden Regelungen zum maximal zulässigen Höchstmietzins zu berücksichtigen.
Fazit
Als Vermieter müssen bei zukünftigen Mietverträgen die neuen gesetzlichen Regelungen beachtet werden. Wenn eine kürzere Frist vereinbart wird, liegt automatisch ein unbefristeter Mietvertrag vor und kann der Vermieter den Vertrag nur kündigen, wenn ein besonderer Grund vorliegt. Als Mieter ist bei Wertanpassungen, die vom Vermieter ab dem 01.01.2026 vorgeschrieben werden, genau zu überprüfen, ob die neuen Bestimmungen eingehalten wurden.
Aufgrund der verstreuten gesetzlichen Regelungen zu Mietverträgen in den verschiedenen Gesetzen ist eine individuelle Rechtsberatung im Einzelfall unerlässlich. Vor allem als Vermieter besteht die Gefahr, dass im Nachhinein unerfreuliche Überraschungen drohen, wenn die gesetzlichen Bestimmungen nicht eingehalten wurden.
Ich stehe Ihnen gerne für eine individuelle Rechtsberatung zur Verfügung!
Dr. Sarah Korn
11.03.2026