Im Bekanntenkreis hört man immer wieder Geschichten von Mietern, denen wegen einer Renovierung des Hauses gesagt wird, sie müssen ausziehen oder von Fällen, in denen ein neuer Eigentümer die monatliche Miete deutlich erhöhen möchte. Wenn der Mieter die höhere Miete nicht zahlen möchte, wird er zum Verlassen der Wohnung aufgefordert. Ein weiterer Fall ist, dass ein Familienmitglied des Vermieters in die Wohnung einziehen möchte, weshalb der Mieter zum Ausziehen aufgefordert wird. Als Mieter sollte man sich aber die Frage stellen, ob ein solches Vorgehen rechtlich zulässig ist.
In der Praxis wurde mir ein Fall geschildert, in dem ein Mieter seine Wohnung in einem Onlineportal gefunden hat. Die Wohnung wurde als neu renoviert angeboten; als Einzugstermin wurde ein Datum in wenigen Monaten genannt. Auf Nachfrage wurde dem Mieter gesagt, dass alle Mieter im Haus wegen Renovierungsarbeiten ausziehen müssen und die Wohnungen anschließend neu – für deutlich höheren Monatsmieten – vergeben werden. Ein solches Vorgehen ist meist jedoch rechtswidrig.
Wie lange ein Mieter in der Wohnung bleiben kann, hängt primär vom Mietvertrag ab. Häufig werden nur befristete Mietverträge angeboten, weil das für den Vermieter in der Regel vorteilhafter ist. Wenn ein Mietvertrag etwa auf drei Jahre abgeschlossen wurde, hat der Vermieter grundsätzlich nicht die Möglichkeit, den Mieter vorher aus der Wohnung zu werfen. Dabei wird natürlich vorausgesetzt, dass der Mieter seine Verpflichtungen erfüllt, etwa die Miete regelmäßig bezahlt. Sollte der Vermieter die Wohnung zum Beispiel nach 18 Monaten modernisieren wollen, um anschließend die monatliche Miete zu erhöhen, muss der Mieter dem zustimmen. Der Vermieter hat kein Recht, den Mietervertrag vorzeitig zu kündigen, um die Wohnung aufzuwerten und anschließend neu und teurer zu vermieten. Das gilt auch für den Fall, dass ein Kind des Vermieters in die Wohnung einziehen möchte.
Sofern eine rechtlich wirksame Befristung des Mietvertrages etwa auf drei Jahre vereinbart wurde, hat der Vermieter nach Ablauf dieses Zeitraums die Möglichkeit, die Wohnung an jemand anderen zu vermieten. Die Vorgehensweise des Vermieters im zuvor geschilderten Fall wäre in der Regel nur rechtmäßig, wenn der Mietvertrag im Einzelfall zufällig vor dem Datum endet, ab dem die Wohnung neuen Mietern angeboten wurde.
Aus Sicht des Mieters ist zu beachten, dass bei einem Mietvertrag, der wirksam auf drei Jahre befristet wurde, keine ausdrückliche Aufkündigung des Vermieters ein paar Wochen vor dem vereinbarten Vertragsende erforderlich ist. Daher kann es sinnvoll sein, einige Monate vor dem Vertragsende mit dem Vermieter Kontakt aufzunehmen und die Vertragsverlängerung zu besprechen. Dadurch wird der Überraschung vorgebeugt, dass der Vermieter etwa am letzten Tag des laufenden Mietvertrages kommt und die Räumung der Wohnung verlangt. Zwar kann der Vermieter einen Mieter nicht selbst von heute auf morgen aus der Wohnung werfen, der Mieter könnte jedoch mit einer Klage konfrontiert werden, was zu einer Ersatzpflicht von Gerichts- und Anwaltskosten führen kann.
In der Praxis wird oft vor Ablauf der drei Jahre die Verlängerung des Mietvertrages von keiner Seite angesprochen. Wenn der Mieter nach Ablauf der Frist die Wohnung weiter bewohnt und der Vermieter die Miete annimmt, verlängert sich der Mietvertrag – wenn das Mietrechtsgesetz zur Anwendung kommt – einmalig automatisch um drei Jahre. Danach liegt ein unbefristetes Vertragsverhältnis vor, das für den Mieter meist günstiger ist. Denn in diesem Fall muss der Vermieter einen wichtigen Grund nachweisen, wenn er den Mietvertrag beenden möchte.
Außerdem gibt es immer wieder Fälle, in denen Mieter einem neuen Eigentümer der Mietwohnung gegenüberstehen, weil die Wohnung verkauft wurde. Der neue Vermieter möchte die Miete deutlich erhöhen. Wenn der Mieter nicht zustimmt, wird ihm mitgeteilt, dass er ausziehen muss, damit die Wohnung neu vermietet werden kann. Doch ist ein solches Vorgehen zulässig?
Wenn der Vermieter die Wohnung verkauft, ist der neue Eigentümer an den Mietervertrag gebunden, wie es der bisherige Eigentümer war. Der neue Vermieter kann nicht einseitig neue Regelungen festlegen. Die Miete kann nur angehoben werden, wenn das nach dem Mietvertrag zulässig ist. In der Praxis ist eine Erhöhung häufig zulässig, wenn die Höhe der Miete im Mietvertrag an den Verbraucherpreisindex (VPI) gebunden wurde. Wenn der VPI steigt, kann meist ab dem Überschreiten einer Grenze die Miete erhöht werden. Damit soll die Miete mit der Inflation regelmäßig angepasst werden. Wenn der ehemalige Eigentümer längere Zeit die Miete nicht angehoben hat, obwohl der VPI gestiegen ist, kann der neue Vermieter eine Erhöhung der Miete festlegen. Abgesehen von den im Gesetz und im Vertrag vorgesehen Fällen, hat der neue Vermieter jedoch nicht das Recht, die Miete nach seinen Vorstellungen anzuheben. Der Vermieter ist an den bestehenden Vertrag gebunden.
Durch die detaillierten gesetzlichen Regelungen ist der Mieter in vielfacher Hinsicht geschützt. Dabei ist zu unterscheiden, in welchem Haus die gemietete Wohnung liegt, weil für neue Wohnungen etwa nur ein Teil des Mietrechtsgesetzes zur Anwendung kommt. Zudem werden in der Praxis Mietverträge häufig ohne rechtliche Beratung erstellt, wodurch es zu vertraglichen Regelungen kommen kann, die vor einem Gericht nicht durchgesetzt werden können. Wenn die Regelung zur Befristung des Mietvertrages nicht eindeutig ist, kann diese in einem Gerichtsverfahren nicht durchgesetzt werden. Der Mieter kann dann solange in der Wohnung bleiben, wie er möchte, außer es liegt ein wichtiger, gesetzlicher Grund vor.
Zudem bestehen für Wohnungen in Altbauten und teilweise für Wohnungen, die von einem gemeinnützigen Bauträger errichtet wurden, Beschränkungen der maximal zulässigen Miete. Wenn der Vermieter zu viel verlangt, kann der Mieter den zu viel bezahlten Teil zurückverlangen. Bei einem befristeten Mietvertrag kann die Miete bis zu 10 Jahre zurückgefordert werden. Allerdings sollte zeitnah eine rechtliche Beratung aufgesucht werden, weil der Anspruch teilweise innerhalb von sechs Monaten vor einem Gericht oder einer Behörde geltend gemacht werden muss.
Bevor Sie als Mieter die Forderungen des Vermieters erfüllen, sollten Sie daher eine rechtliche Beratung aufsuchen. Sie haben als Mieter zahlreiche Rechte, die viele Personen nicht kennen. Häufig besteht auch die Sorge des Mieters, dass er die Wohnung plötzlich und innerhalb von wenigen Tagen verlassen muss. Solche Sorgen sind aufgrund der gesetzlichen Regelungen jedoch oft unbegründet.
Im Bereich des Mietrechtes ist wegen der zahlreichen Sonderregelungen und jeweiligen einzelvertraglichen Regelung eine individuelle Beratung notwendig. Das Kostenrisiko für ein allfälliges Gerichtsverfahren wird bei einem bestehenden Rechtsschutz häufig von der Versicherung getragen, wodurch Sie keine Sorgen vor den Kosten eines Prozesses haben müssen. Für die Beratung in Ihrem individuellen Fall stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
Dr. Sarah Korn
05.03.2024
