Viele Vermieter stellen sich bei der Vermietung ihrer Wohnung die Frage, ob es notwendig ist, für den Vertrag zu einem Anwalt zu gehen. Schließlich findet man im Internet viele kostenlose Muster, die rasch ausgefüllt werden können. Aufgrund meiner Erfahrung in der Rechtsberatung kann ich Ihnen jedoch sagen, dass die Verwendung eines Mustermietvertrages oft Jahre später zu unerfreulichen und teuren Überraschungen führt.
Ein großes Problem bei Musterverträgen liegt darin, dass in Österreich unterschiedliche gesetzliche Regelung gelten, je nachdem, ob ein Einfamilienhaus, eine Altbauwohnung oder eine neue Wohnung in einem Mehrparteienhaus vermietet wird. Im Rahmen einer individuellen Vertragsgestaltung kann auf die gesetzlichen Besonderheiten eingegangen werden.
Aus Sicht des Vermieters ist es deutlich vorteilhafter, ein Einfamilienhaus als eine Wohnung in einem hundert Jahre alten Mehrparteienhaus zu vermieten. Denn das Mietrechtsgesetz, welches vor allem Mieter schützt, ist nicht für alle Mietverträge anwendbar. Beispielsweise gelten die gesetzlichen Regelungen nicht, wenn im Gebäude maximal zwei selbstständige Wohnungen oder Geschäftsräume vorhanden sind. Bei der Vermietung des klassischen Einfamilienhauses ist das Mietrechtsgesetz daher nicht anwendbar. Es kommen die Regelungen des allgemeinen bürgerlichen Gesetzbuches zur Anwendung, bei denen vieles im Vertrag zu Gunsten des Vermieters geregelt werden kann.
Zusätzlich gibt es Mietobjekte, die in den Voll- oder Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes fallen. Welche gesetzlichen Bestimmungen gelten, hängt oft davon ab, wann das Haus gebaut wurde. Weiters gibt es diverse Sonderregelungen, die im Einzelfall zu prüfen sind.
Welche gesetzlichen Regelungen für das konkrete Mietobjekt gelten, ist vor allem für die maximal zulässige Höhe der Miete von Bedeutung. Bei einem Einfamilienhaus ist man bei der Preisgestaltung relativ frei. Hingegen darf bei einer Mietwohnung im Altbau oft nur ein sogenannter Richtwertmietzins verlangt werden. Die Höhe der zulässigen Miete hängt in diesen Fällen von der Lage, der Ausstattung und dem Zustand der Wohnung ab. Sollte ein Vermieter eine zu hohe Miete verlangen, kann dies zu Rückforderungsansprüchen des Mieters führen. Liegt der im Mietvertrag festgelegte Mietzins etwa 20 % über dem nach dem Gesetz zulässigen Mietzins, kann der Mieter die in den letzten Jahren jedes Monat zu viel bezahlte Miete – zum Teil samt Zinsen – zurückfordern. Bei einem langfristigen Mietverhältnis könnte sich ein Vermieter mit einer Forderung von mehreren zehntausend Euro konfrontiert sehen.
Im Gesetz gibt es weitere Beschränkungen zur Festlegung der Höhe des Mietzinses wie etwa den Kategoriemietzins. Zum Teil sind Beschränkungen des maximal zulässigen Mietzinses auch für Mietobjekte vorgesehen, wenn das Gebäude von einer gemeinnützigen Bauvereinigung errichtet wurde.
Damit eine solche Forderung nicht auf Sie zukommt, ist es wichtig, bereits bei der Erstellung des Mietvertrages zu wissen, welche gesetzlichen Bestimmungen zur Anwendung kommen. Bei Mustermietverträgen wird meist nicht ausreichend auf die unterschiedlichen rechtlichen Rahmenbedingungen eingegangen. Daher kann das Kopieren eines Mietvertrages, der für eine Wohnung gut geeignet ist, beim Verwenden für eine andere Wohnung zu unerfreulichen Überraschungen führen.
Ein weiteres sehr heikles Thema bei Mietverträgen stellt die Frage dar, auf welche Dauer der Vertrag abgeschlossen wird. Wenn die Regelungen des Mietrechtsgesetzes zur Anwendung kommen, muss der Mietvertrag für mindestens drei Jahre abgeschlossen werden. Die Befristung muss schriftlich festgehalten werden, damit sie durchgesetzt werden kann. Innerhalb der drei Jahre kann der Vermieter das Mietverhältnis nur unter bestimmten Voraussetzungen beenden. Zudem muss es für den Mieter völlig eindeutig sein, wann das Mietverhältnis endet, er also aus der Wohnung ausziehen muss. Dabei setzt der Oberste Gerichtshof etwa bei einer im Mietvertrag vorgesehenen Verlängerungsoption einen strengen Maßstab an.
Wenn keine zulässige Regelung getroffen wird, liegt rasch ein unbefristeter Mietvertrag vor. Dann kann der Vermieter den Vertrag mit dem Mieter nur mehr aufkündigen, wenn bestimmte gesetzliche Voraussetzungen erfüllt sind, beispielsweise der Mieter die Miete nicht bezahlt. Wenn sich der Mieter ordnungsgemäß verhält, kann der Vermieter das Mietverhältnis bis zum Tod des Mieters und allenfalls auch darüber hinaus nicht auflösen, weil Angehörige des Mieters den Vertrag fortsetzen.
Wenn im Laufe der Zeit die Mieten in der Umgebung stark gestiegen sind und der Vermieter eine höhere Miete verlangen möchte, ist dies kein gesetzlicher Kündigungsgrund. Der Vermieter ist meist an die ursprüngliche Regelung mit dem niedrigen Mietzins gebunden. Für den Fall, dass der Vermieter die Wohnung verkaufen möchte, stellt dies ebenso wenig einen Grund dar, den Mietvertrag zu kündigen. Der neue Eigentümer muss den Mietvertrag zu denselben Bedingungen übernehmen. Dadurch kann bei einer niedrigen Miete der Wert der Wohnung beim Verkauf deutlich gemindert werden.
Damit der Vermieter die Möglichkeit hat, regelmäßig zu entscheiden, zu welchen Bedingungen und an welche Person das Mietobjekt vermietet wird, ist eine rechtlich wirksame Befristung des Mietvertrages notwendig.
Eine weitere Gefahr auf Seiten des Vermieters, mit Rückforderungsansprüchen konfrontiert zu werden, liegt in der Betriebskostenabrechnung. Im Mietvertrag sollte eine klare Trennung zwischen der Miete und den Betriebskosten, laufenden öffentlichen Abgaben und dergleichen vorgesehen werden. Eine Weiterverrechnung von sämtlichen durch die Hausverwaltung eingehobenen Kosten kann an den Mieter problematisch sein. Insbesondere die Weiterverrechnung der Rücklage für Instandhaltungsarbeiten ist im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes unzulässig. Auch bei Mietverträgen, die nicht zur Gänze dem Mietrechtsgesetz unterliegen, kann eine Übertragung von Rücklagen auf den Mieter problematisch sein. Einerseits wird die Rücklage für Ausgaben gebildet, die erst anfallen könnten, wenn der Mieter schon lange nicht mehr im Haus wohnt. Zudem wird die Miete dafür bezahlt, dass eine Wohnung in einem brauchbaren Zustand vom Vermieter zur Verfügung gestellt wird. Wenn zukünftige Instandhaltungskosten auf den Mieter übertragen werden, könnte dieser Rückforderungsansprüche stellen.
Die Verwendung eines Mustermietvertrages ist mit der Gefahr verbunden, dass der Vermieter nach Jahren mit unerfreulichen Überraschungen konfrontiert wird. Das kann durch die Erstellung eines für das konkrete Mietobjekt maßgeschneiderten Mietvertrages häufig vermieden werden. Beim Abschluss eines Vertrages kann es zwar einfacher und günstiger erscheinen, auf die Erstellung eines Mietvertrages durch einen Rechtsanwalt zu verzichten. Im Nachhinein stellt sich jedoch oftmals heraus, dass man sich insgesamt Kosten und Nerven gespart hätte, wenn zu Beginn ein professioneller Vertrag errichtet worden wäre. Zudem kann mit dem Mieter vereinbart werden, dass dieser etwa einen Kostenbeitrag für die Erstellung des Mietvertrages leistet.
Ich stehe Ihnen gerne in Ihrem individuellen Fall für die Errichtung eines Mietvertrages zur Verfügung.
Dr. Sarah Korn
09.02.2024
