Das Anbieten von Eigentumswohnungen zur Vermietung über Internetplattformen wie airbnb kann ohne Zustimmung aller übrigen Miteigentümer unzulässig sein. Diese Art der Nutzung stellt nach Ansicht des OGH eine Widmungsänderung dar, die nur mit Zustimmung aller anderen Eigentümer erfolgen darf. Nicht zustimmende Eigentümer können u.U. auf Unterlassung klagen.
Die private Zimmervermietung war neben Hotellerie und Pensionsbetrieben schon immer ein wesentliches Standbein des Tourismus. In den letzten Jahren hat sich dieses Marktsegment – insbesondere auch durch die Möglichkeiten des Internet – wesentlich verändert. Private Wohnungen werden heute in großem Ausmaß über Internetplattformen wie airbnb zur Vermietung angeboten. Private Vermieter nutzen auf diese Weise die Infrastruktur der weltweit agierenden Plattformen, die ihnen auch die erforderliche Verwaltungsarbeit weitgehend abnimmt. Sehr zum Missfallen der Hotellerie nutzen Städtereisende und Geschäftsreisende gerne dieses Angebot, zumal gegenüber der Beherbergung in Hotelbetrieben im Regelfall ein erheblicher Preisvorteil zu erzielen ist.
Der Höhenflug dieser Art der Privatzimmervermietung erregt aber nicht nur den Unmut der Hotellerie. Auch die Gemeinden haben zunehmend Probleme mit dieser Art der Privatzimmervermietung. Sie beklagen insbesondere unerwünschte Nutzungen aus städtebaulicher Hinsicht, entgangene Kurtaxen und mangelnde Kontrolle. In Salzburg versucht der Landesgesetzgeber seit 2020 durch neue gesetzliche Regelungen im Raumordnungsgesetz einer unzulässigen Vermietung effektiver entgegenzuwirken.
Großes mediales Aufsehen haben auch Fälle erfahren, in welchen mit Mitteln der öffentlichen Wohnbauförderung geförderte Wohnungen auf Internetplattformen zur Vermietung und damit zur Einkommenserzielung für die durch Fördermittel unterstützten Eigentümer verwendet wurden. Dass das keinesfalls der Sinn der Wohnbauförderung mit öffentlichen Mitteln sein kann, liegt auf der Hand.
Zunehmend rückt aber auch ein weiteres Problemfeld in den Fokus der Diskussion und beschäftigt in der Zwischenzeit auch die Gerichte:
Die touristische Nutzung von Wohnungen in Wohnungseigentumsanlagen durch Anbieten über airbnb und ähnliche Plattformen ist auch aus wohnungseigentumsrechtlicher Sicht problematisch. Schon in seiner Entscheidung 3 Ob 158/11y hat der Oberste Gerichtshof ausgesprochen, dass die zu Fremdenverkehrszwecken vorgenommene Vermietung für die Dauer von jeweils 3-7 Tagen eines als Wohnung gewidmeten Wohnungseigentumsobjekts eine genehmigungspflichtige Widmungsänderung darstellt.
Damit wird auf § 16 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG 2002) verwiesen, der zwar ein Recht des Wohnungseigentümers auf Vornahme von Änderungen einschließlich Widmungsänderungen an seinem Wohnungseigentumsobjekt postuliert, dieses Änderungsrecht aber sehr weitgehend von der vorherigen Zustimmung sämtlicher Miteigentümer oder eines diese Zustimmung ersetzenden Beschlusses des Außerstreitgerichtes abhängig macht. In seinem Beschluss 5 Ob 59/14h hat der Oberste Gerichtshof in einem neuerlichen Fall auf diese frühere Entscheidung verwiesen und diese bekräftigt.
Das Höchstgericht führt aus, dass jede Änderung eines Wohnungseigentumsobjektes, die eine Beeinträchtigung schutzwürdiger Interessen anderer Wohnungseigentümer mit sich bringen könnte, der Zustimmung aller Mitglieder der Eigentümergemeinschaft oder der Genehmigung durch den Außerstreitrichter bedarf. Nach dieser Rechtsprechung genügt schon die bloße Möglichkeit einer derartigen Beeinträchtigung, um die Zustimmungspflicht zu begründen.
Diese mögliche Beeinträchtigung sieht der Oberste Gerichtshof bei der touristischen Nutzung einer Eigentumswohnung darin, dass es durch die kurzfristige Vermietung an immer wieder andere Gäste zwangsläufig zu einer Erhöhung des Personenverkehrs, also einer höheren Frequentierung des Wohnhauses durch ständig wechselnde hausfremde Personen kommt. Aufgrund einer derartigen auch nur möglichen Beeinträchtigung ist daher diese touristische Nutzung ohne vorherige Zustimmung aller Miteigentümer unzulässig.
Unzulässige Nutzungen durch einen Wohnungseigentümer haben zur Folge, dass jeder einzelne Miteigentümer den betreffenden Vermieter auf Unterlassung klagen kann. In einem derartigen Verfahren hat der Richter nur zu prüfen, ob eine Änderung genehmigungsbedürftig ist und ob die Genehmigung vorliegt. Die Genehmigungsfähigkeit ist nach ständiger Rechtsprechung im Streitverfahren hingegen nicht zu prüfen. Der die Wohnung zu touristischen Zwecken anbietende Miteigentümer wird daher eine solche Unterlassungsklage mehr oder weniger zwangsläufig verlieren.
In Bezug auf die Widmung ist es im Übrigen ständige Rechtsprechung, dass es bei der wohnungseigentumsrechtlichen Beurteilung nicht auf die baurechtliche oder raumordnungsrechtliche Widmung, insbesondere auf den Flächenwidmungsplan ankommt, sondern ausschließlich auf die durch die Wohnungseigentümer grundsätzlich im Wohnungseigentumsvertrag festgelegte Widmung. Neben dem Wohnungseigentumsvertrag kann aber eine einvernehmliche Widmung auch durch stillschweigende Zustimmung (langjährige Duldung einer bestimmten Nutzung durch sämtliche Miteigentümer) entstehen. Dies beispielsweise bei einem Umbau und einer Nutzung eines Wohnungseigentumsobjektes als Geschäftslokal anstelle der im Wohnungseigentumsvertrag vorgesehenen Wohnnutzung und die Duldung dieser Maßnahme durch die übrigen Wohnungseigentümer über lange Zeit (viele Jahre). Eine derartige stillschweigende Vereinbarung wird man aber wohl nur dort annehmen können, und die Widmungsänderungen für alle Miteigentümer deutlich wahrnehmbar ist.
Die Maßgeblichkeit ausschließlich der wohnungseigentumsrechtlichen Widmung und nicht etwa der raumordnungsrechtlichen Widmung und des Flächenwidmungsplanes kann auch dazu führen, dass eine touristische Nutzung von Wohnungseigentumsobjekten in einer nach dem Flächenwidmungsplan für Zweitwohnungen gewidmeten Region unzulässig sein kann, wenn die Eigentümer im Wohnungseigentumsvertrag Entsprechendes vorgesehen haben. Ein unserer Kanzlei konkret bekanntes Beispiel ist eine Wohnungseigentumsanlage in einem Tourismusgebiet mit der Flächenwidmung „Zweitwohnsitze“. Die Wohnungen werden auch tatsächlich von den Eigentümern als Ferienwohnsitze benutzt. Im Wohnungseigentumsvertrag ist aber schriftlich vereinbart, dass eine gewerbliche Nutzung der einzelnen Wohnungseigentumsobjekte unzulässig sein soll. Aus dem vertraglichen Zusammenhang ist zu entnehmen, dass den Eigentümern eine Wohnungseigentumsanlage vorschwebt, in der ein grundsätzlich feststehender und überschaubarer Kreis von Wohnungseigentümern, die sich untereinander kennen, die Anlage zu Freizeitzwecken nutzt. Ein Anbieten der Wohnungen über Internetplattformen an einen von vornherein unbestimmten Kundenkreis zur jeweils kurzfristigen Vermietung widerspräche dieser im Wohnungseigentumsvertrag festgelegten Nutzungsart und Widmung. Ungeachtet der raumordnungsrechtlichen Zulässigkeit von Zweitwohnsitze wäre eine derartige Nutzung daher wohnungseigentumsrechtlich unzulässig.
Die Problematik der Privatzimmervermietung von Wohnungseigentumsobjekten wird sich mit weiterem Zunehmen der Vermietung über Internetplattformen noch verschärfen. Jeder potentielle Vermieter ist daher gut beraten, vor einem entsprechenden Anbieten seines Wohnungseigentumsobjektes zu prüfen, ob im konkreten Fall diese Vermietung zu touristischen Zwecken überhaupt zulässig ist.
Umgekehrt hat jeder Wohnungseigentümer, der sich durch ein derartiges touristisches Vermieten eines Wohnungseigentumsobjektes in seiner Anlage gestört fühlt, die Möglichkeit, eine Klage auf Unterlassung einzubringen und den vermietenden Eigentümer zur Unterlassung dieser Art der Nutzung zu zwingen.
17.08.2022
Dr. Michael Gärtner
