Eine durchaus beachtliche Haftungsfalle schlummert in der weithin unbekannten Bestimmung des § 37 Abs. 4 WEG: Ein Wohnungseigentumsorganisator, der Wohnungseigentum in einem Altbau begründet, muss dem Wohnungseigentumsbewerber ein Baugutachten über den Zustand des Gebäudes übergeben und in den Kaufvertrag einbeziehen. Damit sollen Wohnungseigentumsbewerber vor bösen Überraschungen durch bald nach dem Ankauf auftretende größere Erhaltungsarbeiten geschützt werden. Die Unterlassung der Vorlage eines Gutachtens führt zu einem zwingenden Eingriff in das Gewährleistungsrecht zu Gunsten des Käufers. Der Oberste Gerichtshof dehnt nun den Anwendungsbereich dieser Bestimmung auch auf den sukzessiven Abverkauf von Eigentumswohnungen im Altbau durch einen Eigentümer an. Böse Überraschungen sind dabei vorprogrammiert.
Gemäß § 37 Abs. 4 WEG 2002 muss der Wohnungseigentumsorganisator in einem Altbau (Baubewilligung älter als 20 Jahre) dem Wohnungseigentumsbewerber vor oder mit der Zusage der Einräumung des Wohnungseigentums ein Gutachten eines Bausachverständigen über den Erhaltungszustand der allgemeinen Teile des Hauses übergeben. Insbesondere müssen darin in absehbarer Zeit notwendig werdende Erhaltungsarbeiten dargestellt sein. Der im Gutachten beschriebene Bauzustand gilt damit als bedungene Eigenschaft des Kaufgegenstandes. Die Unterlassung der Vorlage eines solchen Gutachtens führt zwingend dazu, dass ein Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart gilt, wonach in den nächsten 10 Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten anfallen.
Der Zweck dieser Bestimmung ist es, einen Wohnungseigentumsbewerber in einem Althaus vor diesbezüglichen bösen Überraschungen zu schützen. Der Wohnungseigentumsorganisator als Eigentümer des Gebäudes hat es ja in der Hand, notwendige Erhaltungsarbeiten nicht durchzuführen und so auf den Erwerber einer Eigentumswohnung abzuwälzen. Soweit, so gut.
Der Oberste Gerichtshof hat aber nun diese Verpflichtung auch auf den Fall ausgedehnt, dass ein Liegenschaftseigentümer in einem Althaus alleine oder mit einer Hilfsperson Wohnungseigentum begründet und in der Folge nach und nach einzelne Eigentumswohnungen abverkauft. In diesem Fall stehen sich nach der gesetzlichen Definition der einschlägigen Begriffe im Wohnungseigentumsgesetz nicht mehr ein Wohnungseigentumsorganisator und ein Wohnungseigentumsbewerber gegenüber, sondern ein einfacher Wohnungseigentümer und ein Käufer eines schon vor längerer Zeit entstandenen Wohnungseigentumsobjektes. Nach dem Wortlaut der Bestimmung des § 37 Abs. 4 WEG käme man daher nicht auf den Gedanken , diese Schutzbestimmungen auch auf derartige Wohnungsverkäufe anzuwenden.
In der Entscheidung 6 Ob 56/16b vom 26.4.2016 hat der Oberste Gerichtshof allerdings ausgesprochen, dass hier eine ungewollte Gesetzeslücke vorliegt und die Interessenslage beim sukzessiven Abverkauf von Wohnungen durch einen Wohnungseigentumsorganisator der Interessenslage bei Neubegründung von Wohnungseigentum ähnlich ist. Der Käufer einer Eigentumswohnung soll nicht dadurch schlechter gestellt werden, dass er dem äußeren Anschein nach gar nicht von einem Wohnungseigentumsorganisator, sondern von einem schlichten Wohnungseigentümer kauft.
Die Rechtsfolge dieser Ausweitung des Anwendungsbereiches ist durchaus beachtlich und wird in vielen Fällen beim Abverkauf von Eigentumswohnungen im Altbau nicht bedacht.
Auch in diesen Fällen muss der Verkäufer vor oder bei Abschluss des Kaufvertrages ein Gutachten eines bautechnischen Sachverständigen vorlegen und dem Vertrag zugrunde legen. Dieses Gutachten darf nicht älter als ein Jahr sein und muss Aufschluss insbesondere auch über die in absehbarer Zeit notwendig werdenden Erhaltungsarbeiten geben. Unterlässt der Verkäufer die Vorlage dieses Gutachtens, gilt zwingend ein solcher Erhaltungszustand des Hauses als vereinbart, dass in den nächsten 10 Jahren keine größeren Erhaltungsarbeiten notwendig werden.
Im Ergebnis werden damit die in den Kaufverträgen in Altobjekten üblichen Gewährleistungsbestimmungen ausgehebelt, der zumeist vertraglich vereinbarte Gewährleistungsausschluss ist unwirksam, der Verkäufer der Wohnung haftet für die Kosten der in den nächsten 10 Jahren auftretenden größeren Erhaltungsarbeiten! Die Gewährleistungsfrist wird für derartige Mängel innerhalb der Zehnjahresfrist ab Kauf mit dem Erkennbarwerden des Mangels ausgelöst, kann also bis zu 13 Jahre betragen!
Über die genauen Voraussetzungen und Grenzen dieser Ausweitung des Käuferschutzes hat sich der Oberste Gerichtshof in der zuvor angeführten Entscheidung nicht auslassen müssen.
Immerhin kommt in der Entscheidung deutlich zum Ausdruck, dass ein längerer zeitlicher Abstand zwischen der Wohnungseigentumsbegründung und dem Abverkauf alleine kein Hindernis für die Anwendung dieser Bestimmung ist. Im entschiedenen Fall hat ein Alleineigentümer eines Hauses Baujahr 1910 im Jahr 1984 mit einem Gründungshelfer Wohnungseigentum begründet. Er hat sich und dem Gründungshelfer zunächst sämtliche Anteile und damit sämtliche Wohnungseigentumsobjekte selbst eingeräumt und die Wohnungen schließlich sukzessive bis zum Jahr 2011 abverkauft. Streitgegenständlich war ein Kaufvertrag aus dem Jahr 2009, also mehr als 20 Jahre nach Begründung von Wohnungseigentum!
Ob diese Ausweitung des Anwendungsbereiches des § 37 Abs. 4 WEG auch auf bloßen Miteigentümer erfolgen kann, der gemeinsam mit anderen Miteigentümern Wohnungseigentum begründet und in der Folge nach und nach einzelne Wohnungen verkauft, bleibt in dieser Entscheidung offen.
In der Praxis kommt es durchaus häufig vor, dass innerhalb des Familienverbandes ein familiäres Wohnhaus parifiziert wird. Nach der vorliegenden Entscheidung des OGH wäre § 37 Abs 4 auch dann anzuwenden, wenn ein Familienmitglied das Wohnungseigentumsobjekt zunächst sebst benützt und dann viele Jahre nach Wohnungseigentumsbegründung verkauft. Einmal Wohnungseigentumsorganisator – Immer Wohnungseigentumsorganisator! Ob diese Ausuferung des Anwendungsbereiches des § 37 Abs 4 WEG 2002 wirklich sachgerecht ist, muss durchaus in Zweifel gezogen werden.
Ebenso bleibt offen, was dann zu gelten hat, wenn der Käufer im Kaufvertrag auf demnächst anstehende größere Erhaltungsarbeiten ausdrücklich hingewiesen wurde. Nach dem Wortlaut des § 30 Abs. 4 WEG wäre dies unbeachtlich, weil zwingend ein anderer Erhaltungszustand des Hauses bei unterlassener Vorlage des Gutachtens als zugesagt gilt. Allerdings wäre in diesem Fall der Käufer ja wesentlich besser gestellt als bei Vorlage des Gutachtens. Wenn im Gutachten die anstehenden Erhaltungsarbeiten angeführt sind, haftet der Verkäufer ja nicht. Durch die Nichtvorlage des Gutachtens wäre dann aber möglicherweise seine tatsächliche Kenntnis über den schlechten Erhaltungszustand, die sich auf den Kaufpreis entsprechend mindernd ausgewirkt haben mag, unbeachtlich und er würde mehr erhalten, als er bei ordnungsgemäßer Vorlage des Gutachtens erhalten hat.
Nicht alle Fragen, die sich in diesem Zusammenhang stellen, sind daher durch die vorliegende Entscheidung tatsächlich beantwortet. Es wird noch weiterer klärender Entscheidungen bedürfen, um den genauen Anwendungsbereich des § 37 Abs. 4 WEG abzustecken.
Jeder Eigentümer, der im Althaus Sanierungen vorgenommen und Wohnungseigentum begründet hat und in der Folge einzelne Wohnungen abverkauft, wird daher bis auf weiteres gut daran tun, seinem Kaufvertrag auch ein bautechnisches Sachverständigengutachten über den Erhaltungszustand des Hauses zu Grunde zu legen, um böse Überraschungen in der Folge zu vermeiden. Auch die Vertragserrichter werden in Zukunft auf diesen Aspekt besonderes Augenmerk legen und die Vertragsparteien entsprechend beraten müssen, um Haftungsfolgen zu vermeiden.
Dass diese Rechtsprechung durch die erforderlichen Kosten eines bautechnischen Sachverständigengutachtens und durch das erhöhte Haftungsrisiko des Verkäufers zu einer weiteren Verteuerung der sanierten Altbauwohnungen führen wird, liegt auf der Hand.
13.03.2017
Dr. Michael Gärtner
