Bei der Frage, ob eine Regelung in einem Mietvertrag bindend ist oder nicht, muss zunächst geprüft werden, welche gesetzlichen Regelungen anzuwenden sind. Grundsätzlich gilt in Österreich die Vertragsfreiheit. Daher können Vermieter und Mieter selbst entscheiden, zu welchen Bedingungen ein Mietvertrag abgeschlossen wird. In der Praxis müssen Mieter häufig befürchten, dass sie nicht in die Wohnung einziehen können, wenn sie den Vertrag in der vom Vermieter vorgelegten Form nicht unterschreiben. Damit die Position des Mieters verbessert wird, wurde das Mietrechtsgesetz (MRG) geschaffen. Darin sind Rechte und Pflichten beider Seiten festhalten, die durch einen Vertrag nicht abgeändert werden können. Wenn im Mietvertrag eine Verpflichtung des Mieters festgehalten ist, die gegen das MRG verstößt, kann sich der Vermieter nicht darauf berufen; die Vereinbarung im Mietvertrag ist unwirksam und wird nicht angewendet. Jedoch ist zu beachten, dass für viele Wohnungen nur ein Teil des Mietrechtsgesetzes gilt. Zudem gibt es Wohnungen und Mietverträge, für die das MRG nicht gilt. Zuerst muss daher geprüft werden, ob das MRG überhaupt zu berücksichtigen ist.
Für Wohnungen im Altbau – im Wesentlichen Gebäude, die vor dem 01.07.1953 erbaut wurden – kommt meist das gesamte Mietrechtsgesetz (MRG) zur Anwendung. Wenn sich die Wohnung hingegen in einem neueren Haus befindet, ist nur ein Teil der Bestimmungen des MRG zu berücksichtigen. Beispielsweise ist im Altbau die Höhe des maximal zulässigen Mietzinses detailliert geregelt. Hingegen kann in neueren Häusern eine deutlich höhere Miete verlangt werden. Außerdem gibt es Mietverträge bei denen die Regelungen des MRG schlicht nicht angewendet werden. Das gilt etwa für Häuser, in denen nur zwei Wohnungen oder Geschäfte vorhanden sind. Wenn ein Teil einer Doppelhaushälfte gemietet wird, kommt der Mieter daher nicht in den Schutz des MRG. In diesem Fall kommen die gesetzlichen Regelungen des Allgemeinen Bürgerlichen Gesetzbuch (ABGB) zur Anwendung, die einen deutlich geringeren Mieterschutz vorsehen. Zudem gibt es Sonderregelungen für Wohnungen, die von gemeinnützigen Genossenschaften (Wohnbaugesellschaften) erbaut und vermietet werden. In diesen Fällen sind die Bestimmungen des Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetzes (WGG) zu beachten.
Daher muss zuerst geprüft werden, wo sich die Wohnung befindet. Erst dann kann beurteilt werden, welche gesetzlichen Regelungen anzuwenden sind. Anschließend ist zu prüfen, ob eine bestimmte Regelung des Mietvertrages zulässig und damit anwendbar ist oder nicht.
Außerdem macht es einen Unterschied, ob die Wohnung von einem Unternehmer vermietet wird oder nicht. Rechtlich gesehen kann ein Unternehmer eine Gesellschaft wie eine GmbH oder eine Privatperson sein, die regelmäßig mehrere Wohnungen vermietet. Wenn der Mieter eine Privatperson ist und der Vermieter ein Unternehmer, ist der Mieter deutlich geschützter. Insbesondere kommen die Regelungen des Konsumentenschutzgesetzes (KSchG) zur Anwendung. Zudem sind Regelungen im Mietvertrag eines Vermieters, der regelmäßig Mietvertrags-Vorlagen verwendet, strenger zu prüfen. So kann die Höhe von im Vertrag vereinbarten Verzugszinsen, für den Fall, dass zu spät gezahlt wird, unzulässig sein. In einem Fall entscheid der Oberste Gerichtshof (OGH), dass 1,2 % an Zinsen pro Monat zu viel ist (9 Ob 4/23p). Für einen Mieter ist es daher in der Regel besser, wenn die Wohnung von einem Unternehmer vermietet wird. Gleichzeitig sollte ein Unternehmer genauer darauf achten, welche Regelungen er in Mietverträge aufnimmt.
Wenn eine Klausel im Mietvertrag unzulässig ist, kann sich der Vermieter nicht wirksam darauf berufen; die Regelung wird nicht angewandt. In der Praxis werde ich häufig zur Zulässigkeit der zwei folgenden Regelungen gefragt:
Unzulässiger Mietzins
Für Wohnungen, die bis zum 08.05.1945 erbaut wurden, ist im Gesetz detailliert geregelt, welche Miete – mit Ausnahmen – maximal verlangt werden darf. Den Ausgangswert bilden im Richtwertgesetz festgelegte Quadratmeterpreise, die in den einzelnen Bundesländern abweichen. Für das Bundesland Salzburg wurde der Richtwert ab April 2023 auf EUR 9,22 pro m² angehoben. Anschließend wird der Wert durch Zuschläge und Abschläge für die jeweilige Wohnung abgeändert. Für eine Wohnung in einem oberen Stock ohne Lift, ist etwa ein Abschlag zu berücksichtigen. Eine gute Lage der Wohnung kann hingegen einen Zuschlag rechtfertigten.
Wenn der Vermieter mehr Miete als zulässig verlangt hat, kann der Mieter die bereits bezahlten Beträge samt Zinsen zurückfordern und zukünftig die niedrigere Miete bezahlen. Dabei ist zu beachten, dass Fristen eingehalten werden. Die Rückforderung kann also nur zeitlich begrenzt verlangt werden. Wenn es sich um einen unbefristeten Mietvertrag handelt und die Höhe der Miete schriftlich festgehalten wurde, muss der Mieter innerhalb von 12 Monaten seine Ansprüche durchsetzen. Bei einem (wirksam) befristeten Mietvertrag müssen spätestens innerhalb von 6 Monaten nach dem Auszug Ansprüche durchgesetzt werden.
Wertsicherungsklausel (VPI-Anpassung)
In fast allen Mietverträgen ist zu lesen, dass der Mietzins „wertgesichert“ ist. Derartige Regelungen dienen dazu, die Miete während eines aufrechten Mietverhältnisses zu erhöhen, um die Geldentwertung durch die Inflation auszugleichen. Wertsicherungsklauseln sind meist an den Verbraucherpreisindex (VPI) gebunden. Wenn dieser steigt, steigt auch die Miete. Zu berücksichtigen ist, dass die Wertanpassung immer ab dem Überschreiten einer gewissen Schwelle (zB 3 %) auch während des Vertrages greift. Es ist daher nicht notwendig, dass etwa eine 3-jährige Befristung endet, um eine höhere Miete zu verlangen. Vielmehr kann nach dem Ende der Befristung eine höhere Miete verlangt werden, als sich durch die Wertsicherungsklausel ergibt, wenn die Befristung rechtlich bindend vereinbart wurde.
Grundsätzlich sind Wertsicherungsklauseln zulässig, wenn sie richtig formuliert werden. Vor allem in Fällen, in denen ein Unternehmer als Vermieter einer Privatperson als Mieter gegenübersteht, muss die Klausel jedoch klar formuliert sein und darf nicht zu einer Erhöhung der Miete gleich nach Abschluss des Vertrages führen. Der Oberste Gerichtshof hat in den letzten Jahren in mehreren Entscheidungen festgehalten, dass unübersichtliche Wertsicherungsklauseln unzulässig sein können. Zudem könnte durch die Anwendung der Wertsicherungsklausel der höchst zulässige Mietzins im Altbau überschritten werden. Auch in diesem Fall kann die Wertanpassung vom Vermieter nicht durchgesetzt werden; das gilt nicht nur für Unternehmer.
Folglich gilt nicht alles was im Mietvertrag steht. Wenn sich die Frage stellt, ob eine Regelung im Vertrag wirksam ist, muss zuerst geprüft werden, wo sich die Wohnung befindet und welche gesetzlichen Regelungen gelten. Die gesetzlichen Regelungen des Mietrechtsgesetzes sind zu Gunsten des Mieters weitgehend zwingend und können nicht durch einen Mietvertrag zum Nachteil des Mieters abgeändert werden. Um festzustellen, ob eine Regelung im Mietvertrag zulässig oder unwirksam ist, muss der Vertrag anhand der konkreten Situation geprüft werden. Ein Mieter sollte daher nicht alles hinnehmen, was ihm vom Vermieter gesagt wird, unabhängig davon, ob es im Mietvertrag steht. Eine rechtliche Überprüfung kann für den Mieter mit erheblichen Vorteilen verbunden sein. Gleichzeitig sollte sich der Vermieter bei der Neuvermietung einer Wohnung stets rechtlich beraten zu lassen, um im Nachhinein nicht überrascht zu werden.
Für ein individuelles Beratungsgespräch stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
07.01.2025
Dr. Sarah Korn
